供款壓力測試7大分析2024!內含供款壓力測試絕密資料

如申請超出了上限要求,銀行便會減低放貸成數,甚至拒絕申請。 透過「按揭計算機」,我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外,我們還要多支付約10,000元的律師費,購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金,以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。

供款壓力測試

在2019年新按揭保險制度下,如果是首置人士,購買物業樓價不多於800萬,即可以藉由申請按揭保險,繳交額外保費,以豁免壓力測試。 不過,在2019年施政報告後,政府撤銷了首置人士的壓力測試要求,只需要符合入息要求,而其他按揭人士,包括已有其他按揭在身,或是有物業在身的非首置人士,仍然需要接受壓力測試。 於2019年前,所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試,包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人,也需要接受壓力測試。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算,而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 若有其他按揭在身,相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。

供款壓力測試: 樓市蠢動將迎升浪 疫情消退後將形成強大購買力【星之谷專欄-頭…

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  • 或是令自己有323萬的首期和15%印花稅等才可以考慮買第二層樓,可以見到買第二層樓比買第一層樓時要求的首期和入息是大很多。
  • 上述新措施將會令到置業人士的最低月入要求降低大約一成,若以貸款額500萬元計算,在壓力測試降至2厘的情況下,每月最低月入要求將降低一成至42,845元。
  • 舉個例,物業為1400萬元,出租用途下,最多按5成按揭,假設還30年,年利率2.375%,即月供要27206元,壓測後,月供增至39198元。
  • 另一種情況是申請人也可以考慮將直系親屬列為擔保人或借貸人來向銀行提出高成數按揭申請。
  • 因為在所謂的「拆息按揭」H按,是以「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間的拆借水平,是會每天的資金而有所變動。
  • 有些銀行會剔走最高及最低佣金月份,才去計算平均數,如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數,便應考慮在這些銀行上會。

另外有兩點要留意,如果政府擔保期已屆滿,按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。 另外,2002 年之前落成的居屋,或2007年或之前落成的公屋,還款期會少於25年,申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數,因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。 若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話,銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。

供款壓力測試: 情況一:自住,零Mortgage Count

「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」, 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 另外,有準業主是透過Bitcoin出糧,但不能當入息或資產申請按揭,原因是加密貨幣或虛擬貨幣並不是法定貨幣。 兼職如是自僱,如有專業資格,例如的士證、鋼琴證書等,兼職收入可計作入息。 如果從事的行業不需要專業資格,例如網購,敍做高成數按揭時,便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。 OT薪金當作佣金計算,取6個月平均數計作入息。 因疫情關係,部分銀行收緊佣金計算方法,例如警務人員和醫護的OT薪金,如果相較底薪超出很多,未必能計足入息。

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因爲申請人還有按揭在身,所以再購入新物業時,銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。 如果申請人的收入不來自香港可是依然想借高成數按揭的話,申請人必須在提交按揭申請時證明本身與香港有密切關係。 通常最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。 如收入的主要來源不是香港,但有香港住址證明(或近親有),那麼供款與入息比率基準是跟據以上情況扣減一成。 例如自住無mortgage count借6成是用40/50,如此類推。 留意,如非本地收入借高成數,HKMC未必一定批。

供款壓力測試: 按揭保險費退保的實際操作用法

平均值為$(10000+20000)/2=$15000(每月平均$1250)。 供款壓力測試 供款壓力測試 上述情況,可將$1250計入供款與收入比率(DSR)中的入息部份,來進行壓力測試。 答:承做六成按揭,而毋須買按揭保險,通常銀行會要求壓力測試。

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非固定收入人士,銀行一般會用申請者過去半年平均傭金在打6至8折去計算,或會剔走最高及最低傭金月份計算平均數。 但須留但如果申請9成按揭,傭金不能計算為入息。 至於花紅,除非僱傭合約或糧單有寫明包括花紅,否則也未必計作入息。

供款壓力測試: 壓力測試如何計算入息:特殊租金收入、內地收租物業、虛擬貨幣

供款與入息比率 是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。 2022年公佈新政策放寬按揭成數後有列出指明首置人士申請高成數按揭,可免除壓力測試,但DTI要求方面是不可以超過50%。 根據以上例子,陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50%的要求,即使超過壓力測試門檻的60%,亦可申請高成數按揭。 可惜,根據四大銀行提供的資訊,林鄭plan有一條不成文的規定。 規定指出,一般申請者不能超過壓力測試上限的5%。 換句話講,以陳生收入為例,是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。

閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請,所有按揭申請需以本行正式批核為準。 根據金管局指引,一般而言置業人士在申請按揭貸款時,必須接受壓力測試。 按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。 但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。

供款壓力測試: 3 擔保人

如果按揭成數及壓力測試情況有別,因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度,並確保自己備妥充足首期。 花紅計算情況亦類似,銀行會觀察申請過去兩年的花紅,再除以24個月,以平均值加於月薪之上,以作計算。 供款壓力測試 不過,普遍銀行於承造較高成數按揭時,如九成按揭,銀行末必願意計佣金及花紅,以作為薪金水平審核。 2019年的新制下,壓力測試的方式與過往情況下無異,同樣需要在既有利率上「加三厘」,而在假設入息下,供款不可高於入息的60%。

供款壓力測試

如果入息較波動,銀行可能要求一年至兩年的入息證明,並以平均收入去看收入是否足夠。 每月有固定收入的打工仔,在申請上並沒有太大難度。 只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。 在遞交申請表時,借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。 如果本身有花紅及雙糧,也可把整條數除以12個月計算入內。

供款壓力測試: 香港住宅物業 最新按揭成數表

如果準買家不是首置人士但是購入物業是為自住,一般最高只能申請80%按揭(注:買家需要向銀行和HKMC提供這方面所需證明。如果被發現欺詐,可以構成刑事罪,買家會被要求還清所有按揭貸款)。 但是如果是投資類型買家就最高可以申請50%按揭。 提升首期是其中一個辦法,透過增加首期,可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們,能否透過借稅貸來作為置業首期,答案是不能夠!

針對部份採用新按保的買家,按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下,可以在多繳付一成額外保費,而免卻壓力測試,而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業,以2.5厘的基礎上加3厘下,每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港,但如果本身的收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。

供款壓力測試: 壓力測試如何計算入息:兼職收入、自僱收入

如果是首置買樓,沒有其他按揭在身,TU中顯示的Mortgage Count是零。 如果是首置買樓,但有其他按揭在身,例如車位按揭、工商鋪按揭、或擔保了其他人做按揭,那麼TU中的Mortgage Count便不是零,就算是首次置業。 如果以上兩點通過,貸款申請人便通過了壓力測試,如果入息證明和其他申請的文件齊備和沒有問題,銀行一般都批按揭。 若敍做9成按揭,進行壓力測試時,入息不能計算佣金或花紅,保險從業員入息主要來自佣金,故受此限制。 不過,若公司一定會派發花紅,並且金額少於3個月底薪(除12計算),花紅仍可當作底薪,並適用於9成按揭。 假設兩年花紅分別為$10000、$20000。

  • 由於現時首置人士選用按保後,已無須計算壓力測試。
  • 一般「按揭計算機」在推算供款能力時,也假設買家沒有任何負債,如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。
  • 不過,「首置買家」要緊記,按保「免壓測」並不等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。
  • 如果你只有一年或更短時期的花紅,而且要加上花紅以後才能通過壓力測試,那麼銀行對你的按揭申請可能會處理得較為嚴謹,甚至不計算作為你的恆常收入。

過去多年金管局對置業人士供款能力有嚴格要求,設有壓力測試加3厘的規定,以確保置業者有足夠能力供樓,並保障銀行體系。 以貸款額500萬元、供款年期30年及最新利率2.625%為例,在舊要求壓力測試加3厘的情況下,置業人士需要的最低月入要求為47,971元。 新措施下,最低月入要求已降至42,845元,即門檻降低5,126元或10.7%。 至於按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用每月攤還,便需要計入壓力測試。 一些非銀行機構(如地產發展商和財務公司)或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。

供款壓力測試: 按揭供款實例

至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。 您可用千居按揭計算機,只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字,便可得出每月供款額。 美國通脹強勁,聯儲局重啟加息周期,近月加息步伐變快,本港拆息亦急速上升,我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率,以及現金回贈情況。 舉例,如果買家選購了一層600萬元的物業,承造90%按揭,但申請人的年齡已達55歲,則在按揭年期最長為20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期為20年。 因此,在填寫「按揭年期」一欄中,應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。

供款壓力測試: 影響【按揭成數】的因素

在審核壓力測試時,銀行會計算花紅收入,普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入,除以24個月,以平均審視申請人的每月入息,再提交予計算壓力測試。 要留意的是,銀行會視乎行業及職業,去留意你的花紅是否每年或定期派發。 如果你只有一年或更短時期的花紅,而且要加上花紅以後才能通過壓力測試,那麼銀行對你的按揭申請可能會處理得較為嚴謹,甚至不計算作為你的恆常收入。 因此,如果首置人士申請8成以至9成按揭,銀行名義上只會承擔樓價6成貸款,其餘貸款則由按揭保險公司提供。

供款壓力測試: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求

一旦未能通過「壓力測試」,透過擔保人協助又是否可行做法? 很多時買樓,大家最想知道自己的負擔能力,以便籌備充足首期入市,但往往總覺得無從入手,不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作,在運用計算機前需預備的資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至最精準的計算。

供款壓力測試: 物業估價工具

值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;擔保期已過則以一般私樓準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。 樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。 購買新居屋因有房委會的30年擔保,故毋須進行壓力測試,亦毋須提交入息證明文件,只要符合房委會的入息上限則可。 居屋2022將進入揀樓階段,度單位地段、供應及價錢前,亦要了解供樓的負擔,因此對申請按揭的認知亦是重要一環。 居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異,而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。 MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。

假如申請人是受僱,只需提供入息證明,便可計作入息。 如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。 他續稱,若敍做九成按揭,進行壓力測試時,入息不能計算佣金或花紅。

簡單來說,如果已有按揭或擔保按揭在身,再申請按揭時,最高的按揭成數會由原來上限減10個百分點,即是原本$800萬以下的物業可做最高9成按揭,因已有按揭或擔保按揭在身而減10個百分點至8成,如此類推。 供款壓力測試 若業主是屬於情況B,他可以直接透過按揭保險申請高成數按揭轉按。 業主可以將原先銀行的非套現高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。

供款壓力測試: 按揭成數

過往上車買家DTI不多於五成,申請銀行按揭一般都獲批。 但到2010年,金管局要求銀行審批按揭時,除了確認申請人DTI不多於五成外,同時亦假設一旦按息上升兩厘後,申請人DTI不會多於六成,以確認申請人有充裕的還款能力。 其後因為樓價不斷攀升,壓測要求一度由加兩厘變成加三厘,直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 如果想購買用途為「出租」的物業,即使目前未有租客,業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭,將預期租金收入當作個人入息。 供款壓力測試 由於沒有實質租約,一般會以預期租金六折來計算入息。 隨著香港開始跟隨美國加息,金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求,假定升幅要求由3厘減至2厘,最低入息要求現時計降低約1成,入巿門檻即時降低,對樓市起正面推動作用。