「供款與入息比率」（DSR、Debt 供款與入息比率 Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。 所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。 查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。
例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。 若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 供款與入息比率 DTI 及壓力測試中。
供款與入息比率: 申請按揭時作出自住聲明，但後來將單位放租，會有問題嗎？
現時的人都有超過一個收入來源，所以這方面有不確定的，還是詢問專業的28 Mortgage 按揭專員比較穩妥。 按揭保險只會批出一次，而批核結果會用於所有銀行的按揭保險申請，因此即使去不同銀行申請，結果會是一樣。 反而申請人如果到不同銀行申請，在文件準備和資料提供上有分別，就會引起HKMC懷疑，或會增加申請難度。
- 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。
- 用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年，首期貸款最長只是10年，但後者按揭利率比前者低。
- 二○一八年居屋的定價採用了綜合住戶統計調查二○一七年十月至十二月非業主住戶家庭每月入息中位數數字，即39,500元（扣除強積金供款）為參照點以評定負擔能力。
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另外，如沒有簽訂租約，亦可用擬租金收入計壓力測試。 按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司推出，其全資附屬公司香港按證保險有限公司為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，置業人士的首期負擔可以因此而降低。 按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。 HIBOR變動較多，以HIBOR計算的按揭利率亦多設有上限；P的變動較少，但各家銀行提供的P頗為不同。 佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。
供款與入息比率: 計算「供款與入息比率」
業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 供款與入息比率 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。 因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。
其次，在目前的按揭保險計畫下，首次置業如果是購入800萬元以下現樓，可申請最高9成按揭，首期不需太多就可上車。 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 沒有人可以不吃不喝只管供樓，所以供款的金額，亦不能超過收入的一定百分比。 供款與入息比率 根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。 一層702萬的「中小型單位」，究竟「每月供款」又是多少?
供款與入息比率: 壓力測試全攻略
政府和金管局沿用一式一樣的假設，無非是以同一基準來反映供樓負擔對比歷史數據處於高位或低位，但用以解析當下的供樓負擔卻未能如實反映事實。 筆者認為金管局和政府都應修改已過時的假設，方能得出準確反映現況的數據。 如僱員懷疑僱主沒有作出供款，可先向僱主或受託人瞭解情況，以免誤會。 以按周支薪為例，一星期的日數為七天，因此有關入息上限為 $7,000（$1,000 x 7天），下限則為$1,960（$280 x 7天）。
不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費，連同樓價，一起申請按揭貸款，即整體按揭金額更高，需要的收入要求也相應提高。 今次小編就介紹影響供款與入息比率的因素，以及教你如何更易通過「DTI」的門檻。 從上表可見，來自3間機構的比率相距甚遠，主要原因主要是因為計算時的假設有分別。 首先，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數最高只有6成，但政府及金管局在計算時用7成作標準，未能反映現實之餘，亦令供款增加而拉高比率。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。
供款與入息比率: 銀行按揭
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 但要留意，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%，而且即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。
雖然財務目標會隨人生的不同階段而轉變，但無論你的年紀或環境如何，你都應訂立目標，及早開始儲蓄。 每月盡量償還欠款，至少償還每筆貸款的最低還款額，以保護你的信貸評分。 如果你有能力增加還款額，你應首先償還利率最高的貸款。 供款與入息比率 如果有物业收租，可以把每月租金计算入每月收入，如果租约有打厘印，租金收入可计算七成，如果没有打厘印，租金收入只可计六成。
供款與入息比率: 按揭保險費退保的實際操作用法
莊錦輝指，銀行未能批足貸款額，申請者亦需準備更多首期資金及找親人或朋友作額外按揭擔保人。 政府今年2月再推出放寬按揭保險措施(波叔Plan)，已落成住宅樓價1000萬元或以下，最高按揭成數為九成；樓價1200萬元或以下物業，最高按揭成數八成，適用於首次置業人士。 上述例子，壓力測試前比率40%，壓力測試後比率57%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。 假設每月收入8萬元，樓價900萬元，九成按揭，貸款額810萬元，還款期30年，壓力測試前利率2.5%（H按封頂位），壓力測試後利率加3%至5.5%。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
二○一九年及二○二○年的居屋定價，則分別採用了綜合住戶統計調查二○一八年十月至十二月的入息中位數39,100元及二○二○年四月至六月的入息中位數39,800元。 由於上述定價機制由二○一八年開始採用，政府沒有編製二○一八年之前的非業主住戶家庭每月入息中位數。 總的而言，《施政報告》放寬按揭保險以協助首期不足的買家入市，我們歡迎政府為首置買家提供多一個選擇。 然而，社會上有聲音擔憂放寬按揭可能造成樓市泡沫，尤其現時經濟前景尚未明朗，新按揭政策可能為樓市招致更大風險。
供款與入息比率: 壓力測試如何計算入息：佣金及花紅
舉例，借款人入息是1萬元，擔保人入息2萬元，每月供車5,000元，合拼後總入息為3萬元（1萬+2萬）、總供款為5000元（車會）加上申請中的按揭供款。 若果非首次置業人士想換樓，可以透過先買後賣方式慳稅。 若果自己已經擁有一個物業，購買新物業時，預先繳交15%印花稅，等待一年內售出舊物業後，回復首置身份，向稅務局申請退稅，稅務局審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。 無論是首次置業或非首次置業人士，購買物業時需要繳交從價印花稅，但稅率各有不同。 非首置人士購買任何樓價物業，需劃一繳交15%稅率。 在新按保措施下，無論是首次置業或非首次置業人士，若果物色擔保人，需要由直系親屬出任。
- 如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。
- 部分申請人可能因爲年齡大了、沒有工作或者退休人士可以通過名下資產做按揭申請。
- 舉例，借款人入息是1萬元，擔保人入息2萬元，每月供車5,000元，合拼後總入息為3萬元（1萬+2萬）、總供款為5000元（車會）加上申請中的按揭供款。
- 可以提出上訴，或者向其他按揭保險公司申請，但不論是HKMC， QBE 或是AIG， 基本上申請條款都相若，而且並非每間銀行都有QBE 或是AIG的按保申請，反而每間銀行都可申請HKMC按保。
- 不要在一開始就申請太多的銀行，如HKMC同時收到同一申請人幾份申請文件，加上申請文件的質料又有出入，反而會令HKMC起疑而影響審批過程進而拉長等待的時間。
- 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。
- 透過一系列的「組合拳」，把部分現時面向私人市場的置業需求導向至公營房屋市場，並從供應側改革，以增加可供出售的房屋供應來抵消按揭政策衍生的某些負面作用。
- 所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。
因按揭成數上限是 5成，不會發生上面35/45 的情況。 值得一提的是，首置按揭壓測後供款與入息比率達70%，較上限60%為高，這種計算方法稱為「爆壓測」。 即使借款人未能符合壓測，但若供款佔入息不高於一半，仍有機會獲批按保。 如賣給母親等家人，銀行會要求申請人提供其住址證明、水電煤費用的信件，讓銀行了解申請人的真正住址，申請人在填寫申請表時需聲明新的物業是自用。
供款與入息比率: 壓力測試常見問題：申請人壓測不過關三個原因
部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
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供款與入息比率: 1 申請人的入息是直接影響【按揭成數】
一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。 準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 買家應小心評估自身還款能力，作出精明和審慎的決定。 答：有機會是自己漏計私人貸款，比方信用咭欠數、供車貸款等。 申請人向銀行提交相關證明文件，但卻忘記計算相關借貸。 假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。
供款與入息比率: 按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限
如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
供款與入息比率: 按揭比較2023: 樓宇按揭及現金回贈
即使曾經擁有物業，但只要申請按揭時已經賣出舊有物業，同樣可稱為首次置業。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。
舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 如果有其他按揭在身，那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。 如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。 倘若如過去3個月都沒有還清結欠，那麼銀行便要把那＄8000計入DTI內。 如果因此而通過不到壓力測試，便不能批足貸款額，除非申請人願意找卡數。 按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。
供款與入息比率: 壓力測試點樣計? – 非住宅物業 (例子)
至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。 選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。
供款與入息比率: 首置人士未過壓測 保費需加一成
自從政府於2019年首次放寬按揭保險措施後，有一類人士可以毋須完全通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。 銀行以供款與入息比率作為計算門檻，計算壓力測試前和壓力測試後比率，只要兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。 另外，因為條例規定，2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業，如果是購買一手物業而有意選用即供付款，而物業價值高於600萬，則不能透過按保申請新制下的按揭成數，只能選擇放棄即供，或放棄新制按揭保險。 另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。
供款與入息比率: 供款與入息比率: 計算「供款與入息比率」
在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。 要知道除非財力雄厚，否則現時私人住宅按揭大多採用25至30年還款年期，分20年還款會令每月供樓金額急升，明顯不太貼近實況，因為若按揭年期相差10年，每月供款隨時減半，那麼負擔比率亦會大幅下降。 現時有3間機構會定期統計全港供樓負擔比率，第一是政府經濟顧問辦公室公布的「供款與入息比率」；第二是金管局公布的「收入槓桿比率」；第三則則是由中原地產公布的「全港單位供樓負擔比例」及「私樓供樓負擔比例」。 這些指標均先假設一個單位的實用面積、按揭成數、還款年期、市場平均呎價及息率，從而得出每月的按揭供款，然後除以全港家庭的入息中位數，得出平均供樓負擔比率。 若果申請人未能通過壓力測試，銀行未批足按揭，申請人怎樣做？
了解自己的資產淨值對評估你的財務狀況及達成理財目標十分重要。 我們的資產淨值計算機能助你計算你所擁有的資產是否多於你所虧欠的債務，助你檢視及有效地管理你的財富。 供款與入息比率 如果计尽全职收入后月供比率仍难以通过，可留意自己是否有任何副业收入可计算在内，但必须提供收入纪录如银行月结单，以及有良好会计纪录，保留所有单据及有如实报税。 除強制性供款外，受僱或自僱人士亦可以向自己的強積金計劃作出自願性供款。 請向閣下的強積金計劃管理公司查詢有關自願性供款的指引。 （三）政府並沒有按樓面面積備存一手住宅樓宇買賣合約宗數的分項數字。
供款與入息比率: 申請按揭常見問題
根據統計處最新資料指2016年居所租住權與戶主年齡有直接關係，年輕戶主(25歲以下)的自置居所比例最低，只有29.9%，而最多自置居所的年齡層則是50至54歲，有50.3%。 如僱主安排臨時僱員參加行業計劃，供款計算方法則與參加集成信託計劃的臨時僱員不同，詳情請參閱行業計劃。 受託人一般會提供不同的途徑，例如熱線、網頁、自動櫃員機及顧客服務中心等，讓僱員查閱帳戶資料。 如按日、按周或每半個月支薪一次，僱主須先以每日最高$1,000及最低$280的有關入息水平來計算糧期的上、下限，以釐定供款額。