居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 如果你本身購入的單位，樓價已經超過一千萬元，也因為傳統銀行只會做50%按揭，故在這個按揭基礎上，你有意選用按揭保險的話，也需要用「表4」來計算按揭保費。 如果本身你購入一層650萬元的物業，希望在傳統銀行申請60%按揭後，再申請按揭保險。
「保單融資」以客戶的人壽保險保單作為抵押的貸款，旨在協助客戶靈活運用保單，讓客戶在購買保單後透過抵押保單獲得額外的現金作個人支出或投資之用。 閣下在貸款期限內只需支付利息，惟必須於貸款期限結束時還清未償還貸款餘額，否則利息將會繼續按未償還貸款本金以違約利息每日累算，直至貸款還清之日為止。 閣下的還款戶口須備有充足資金用以支付每月利息和償還貸款本金。 若任何每月利息付款逾期90日，或未償還貸款餘額沒有在貸款期限屆滿後60日內償還，保單將被退保以支付未償還貸款餘額，包括貸款本金、 利息、 費用及收費（如適用）。
保費融資比較: 申請保費融資麻煩嗎？
要了解保費融資的價值，我們不妨簡單用10年時間和100萬本金，比較以下幾種較普遍的儲蓄回報，當中包括定期存款、一般儲蓄保險、保費融資的儲蓄保險和基金股票儲蓄。 但保費融資的還款方式是「還息不還本」，大大降低了還款壓力。 不同銀行有提供不同的利息方案，以H及P利率為基準。
如果保單的增值和利息開支同樣穩定，那原則上投資期越長回報越理想。 細節一：貸款利率一般是用浮息，即以HIBOR或最優優惠利率作計算基礎，而日後若遇上加息，還息負擔便會增加。 然而利息可升可跌，並假設保單可實現百分百回報的話，投放十年的平均年回報約8.41厘，扣除貸款利息後，仍有可觀的利潤。 李先生近日出售物業套現700萬元，計劃將部分資金再投資滾存，作長遠退休和移居英國之用，亦不排除支持兒子日後置業或其他用途。
保費融資比較: 保費融資逾10萬元入場｜趁低息博賺10%回報｜風險與玩法一文拆解｜精叻理財
而未清還全數貸款前，不能取回，變相真正的貸款金額少了100萬。 但亦有銀行承認你所購買的保單屬於資產的一部分，並不需要額外存放100萬元於銀行開戶。 這是由於保單派息主要受到整體投資環境及保險公司的投資表現影響。 所以，若保單派息未能與貸款利息同步上升，利息收入自然會縮水。 保費融資的玩法其實類似樓按，以銀行同業拆息加上某定息息率，並以最優惠利率至最優惠利率加1厘作封頂。 據知，目前銀行或金融機構為保費融資提供的利息約1.8厘至2.8厘。
- 若保單持有人去世(如保單持有人為個人)或清盤(如保單持有人為公司)，銀行保留退保該保單並使用退保價值償還未償還貸款的權利。
- 這些產品不是普羅大眾可以輕易購買得到，而是只有機構投資者才可購買，例如企業債。
- 我們不會審視或控制有關人士提供的資訊，亦概不就有關資訊引致的任何損失負上任何責任。
- 車主/投保人亦要明白，其職業、索償記錄及交通違規記錄亦會影響車保的報價。
- 如果是以一次在 ATM 用保單借款，你必須要先準備雙證件及銀行存摺，到保險業者合作的銀行辦理開通 ATM 保單借款。
- 保單所派發的紅利並非保證，並會根據您的保單、市場及其他因素而改變，非保證紅利金額可能為零，以致影響預期回報。
- 近期保險KOL非常活躍，由醫療保險殺到儲蓄保險。
屆時你的人壽保單將會抵押給銀行，並需要在貸款期內按時還款給銀行，直至還清貸款後將保單贖回。 要知道，銀行批出的保費融資信貨額是基於保單退保價值，而銀行亦願意為保單批出首日退保價值中，接近或高於90%的貸款，即是，你的該張保費融資保單，只需要支付約三成首期。 保費融資比較 保費融資曾是私人銀行專為高淨值客戶提供的服務，所以推出市場的初期入場門檻較高。 近年一直處於銀行資金氾濫和低息週期環境，而投資者亦更願意追求收息產品。
保費融資比較: 銀行服務及支付
由於這個銀碼已經超出舊按揭保險申請門檻，故你只能放眼新按揭保險範圍。 新按保表明只適用於已落成物業，哪究竟是否購買樓花物業，而銀碼符合新按保門檻也未能申請? 若繕發保單的保險公司之相關信用評級被下調，如有需要，銀行保留重新審核信用額度及要求額外抵押品的權利。
上述保險例子是具有保證回報，但市場上很多容許保費融資的儲蓄保險都是非保證回報為主，甚至是沒有保證回報，但偏偏這些「預期回報」表現非常亮麗，成為保險顧問一大賣點，吸引投保人參與。 以市場上一些熱銷保費融資方案為例，利率以1個月銀行同業拆息（H，現時低至0.1%）加1%至1.2%，或最優惠利率（P）減2.75%計算，並以最低者為準，而儲蓄保險保證回報率約3%。 當需要學費時，只要將保單退保並清繳貸款，李先生即擁有豐厚的正息差回報。 首先，保單所派發的紅利屬非保證項目，並會根據保險公司的投資回報、理賠經驗、行政成本等因素而變動。
保費融資比較: 投資優惠
市場上的短期儲蓄保險提供美金、港元、人民幣為保單貨幣，有些貨幣在帳面上的回報率較高，但投保人要承擔兌換率風險，人民幣及美元保單涉及匯率風險。 人民幣或美元兌港元匯率可升可跌，故若以港元計算，人民幣或美元保單的保費、費用及收費、戶口價值╱退保價值及其他利益將隨匯率而改變。 投保人應事先考慮及了解因此在人民幣資金方面可能受到的影響。 保費融資比較 保費融資比較 保費融資的保單往往是一些純保障兼有現金價值的保險產品，例如儲蓄保險。
保單貸款或者保費融資會較一般保險計劃比較複雜，單指人壽保險簡單可以分為兩種：純保障型產品（甚少可用作抵押品），及有增值和現金價值成份的保險產品。 保費融資是以向銀行借貸方式來買有增值和現金價值成份的人壽保險，並以銀行墊支的貸款來支付部份保費，一般要以該份新買的人壽保單來作抵押，但不同銀行或有不同方式。 至於保單貸款，原理是向保險公司借取具有儲蓄功能保單滾存的「現金價值」。 此方法好處是保險公司不會考慮借款用途，亦不設年齡限制等門檻，亦因為保單本身滾存了「現金價值」，審批上遠較銀行私人貸款手鬆。
保費融資比較: 理財
可以較低的本金購買大額保單去倍大回報，而且保單有保證回報，保單價值只升不跌，在相對可控的風險下透過槓桿獲取更高的回報。 至於「表3」、「表4」及「表5」則屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做90%按揭；而1,920萬元以下可以做最高80%按揭，貸款上限960萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。 若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。
凡申請保費融資，必須以壽險保單轉讓契約將保單轉讓予本行。 當閣下同意及簽署壽險保單轉讓契約後，保單的權益（包括但不限於閣下提取現金的權利）將會轉移予本行。 據此，對保單之任何改動或修改（包括但不限於取消保險保單、退保、貸款申請、 現金提取及保單擁有權的轉讓）必須獲得本行批准。
保費融資比較: 1 選擇專於保費融資產品的保險公司為妙
萬用壽險／終身壽險配合保費融資反而是一個更好的選擇。 在分紅保險中，投保人每年獲得的分紅是以現金價值為分母所計算。 因此，如果您曾經以任何方式提取過保單現金價值，有機會影響到最終可得的回報。 喪失保障範圍風險 – 若閣下在保費融資貸款期內身故，身故賠償會首先用以清還任何未償還貸款餘額，而任何剩餘金額（如有）則隨後支付給受益人。 若沒有任何剩餘金額，受益人可能不會得到任何款項。 超出了最高貸款與估值比率（例如保單現金價值減少，或規定的貸款與估值比率下降）；沒有按照保費融資的規定還款；或保單的承保人之相關信貸評級下降或違約。
物業價值可升可跌，需承受比較大的市場風險；但可申請保單貸款的保單的現金價值則需保持有升無跌，投資風險相對低很多。 而且物業買賣需面對較大的交易風險，保單的生效與退保則沒有這個問題。 根據李先生的財務狀況，投保該保險計劃後，仍持有600萬元現金，足以應付任何突發資金需要。
保費融資比較: 保費融資保單的投資期
每人財務需求不盡相同，部分人可能希望保留現金流，又或因保費預算不足等。 若將保費融資視作一種投資工具，誘因就是賺取保單回報與銀行利率之間的息差。 現時銀行為保費融資提供的貸款利率一般只有約1厘至2厘，坊間有儲蓄成分保單的內部回報率，平均有3厘至5厘，投資者便可從中賺取息差「套息生財」。 週年紅利的實現率是，就著所有相關的及於該報告年度中有效的保單，根據其實際累積的週年紅利；以及實際紅利及可支取保證現金所累積的利息比對 於銷售時所示之金額的比例總數來計算。 以上假設所有保費於到期時已被全數繳付，在整個保單年期內沒有現金提取或保單貸款以及保單持有人選擇讓所有已派發之紅利、可支取保證現金以及每月入息存於本公司內根據實際之紅利率積存生息。
中國證券報梳理中國保險行業協會披露的相關信息發現，近期，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽等紛紛披露對多個大額不動產項目的投資情況，項目涉及商業地產、產業園區等。 「全保」方面，較決定性的因素是車輛的市值，大部分情況下亦相當於「全保」的投保額，因投保人投購「全保」，均希望車輛Total Loss（報銷）時可獲得與市值相若的賠償額。 市值較高的名貴房車Mercedes Benz S400L 及豪華七人車Toyota Alphard 的「全保」保費大致上亦較高。 除上述車主年齡、牌齡及NCD的因素外，車輛的市值及性能亦對保費有明顯的影響。 先說汽車性能，這個因素在「三保」保費上的影響較明顯，性能較佳、馬力較大的汽車因失控發生意外的機會較普通小型或家庭的代步車為大，正如電影有講「車惡過人」就是這樣的情況。 有平民跑車之稱的Volkswagen Golf GTI的「三保」保費大致上都較其他車款為高。
保費融資比較: 保費融資後 回報大提升
市面上部分進行保費融資的壽險產品需數年才能達到計劃書內的預期回報，若提前取消保單或退保，便有可能產生虧損。 對於客戶而言，雖然需要從私人銀行貸款54.5萬美元用於支付保費，但香港市場的保單貸款利率較低，目前大概為2.8%左右(不同公司萬用壽險產品的利率都有所不同，具體以實際投保產品為准)。 從人壽保單自身來看，除享受300萬美元的身故保障用於財富傳承之外，還可享受保單自身的紅利回報，年化回報率約為4%，可做部分退保以作養老之用，這樣可以穩賺息差。 有關行動應根據銀行就此發出的通知或電話要求後的指定時間內完成。 未能作出相應行動將有機會導致銀行將保單退保用以償還未償還貸款餘額，而任何剩餘金額（如有）則支付給閣下。 舉例有一張保單一筆過繳付的保費是 HK$200 萬，10 年後這張保單的現金價值預期會增長至 HK$300 萬，淨利潤 HK$100 萬。
保費融資比較: 3 選擇有優惠銀行配合的保費融資產品為妙
在自願醫保計劃下，投保時「未知的已有疾病」及「先天性疾病」同樣獲納入保障範圍內。 不過要留意的一點是，如果受保人在首個保單年度內證實患有「未知的已有病症」，並不獲賠償；第二年可獲賠償25%；第三年可獲50%賠償；第四年起可獲得100%的全面賠償。 保險公司可按年根據醫療通脹情況及保障額修訂等因素，而自由調整保費水平，而且標準保費亦會因應年齡及性別而有所不同。 前者如果購買終身儲蓄壽險，保費或會十分昂貴。
保費融資比較: 什麼是「按揭保險」?
6間熱門保險公司包括AIA、Bupa、Bowtie、宏利、保誠、信諾。 由於有增值和現金價值成份的人壽保險一般會派發週年紅利以及含有退保價值，對於一些銀行而言，這種保險產品有抵押價值。 在市場息率水平相對低的環境下，向銀行借貸的利息成本3便較低和吸引，促使一些有利息承擔能力的客戶將保單抵押換取保費融資。
保費融資比較: 保證現金價值和非保證現金價值的意思及分別
故建議他至少閒置該筆資金七年或以上才贖回，在同樣假設利息開支不變及回報符合預期的情況下，扣除利息及其他成本後，大約可連本帶利獲160萬元。 相比物業投資，保費融資的申請過程比較簡單，毋須透過律師處理。 不過亦因為沒有專業的律師解釋清楚，投資者做決定前必須要了解清楚，如有疑問應向專業及經驗豐富的財務顧問查詢，避免因了解不足而買了不適合自己的產品，甚至蒙受損失。 保費融資是指投資者向銀行借錢買保險，再將有關保單抵押給銀行，銀行將視乎保單的價值批出貸款金額。 保費融資比較 事實上，保費融資的概念與樓宇按揭的安排相近，即買家向銀行借錢買樓，物業會作為銀行按揭的抵押品，貸款金額會與樓價掛鈎。
保費融資比較: 保費融資概念
不同的是，保費融資一般只要求每月定期還息，直至貸款合約到期後，才需要一筆過還本，大大減低投保人每月的還款壓力。 保費融資比較 而且保險公司主力投資均衡組合，紅利率相對穩定，實際紅利亦同時受惠於槓桿而被倍化。 在加息週期下，分紅保單有望上調宣派利率，有效加快儲蓄速度，提早達成投資目標。 雖然保費融資有其吸引之處，但大家也要留意以下因素。 保費融資比較 首先，縱使市面上大部分以一筆過付款的終身儲蓄人壽保險產品都能申請保費融資，惟最終能否成功批核，實取決於銀行及保險公司的審批及其條款細則。 保費融資比較 另外，保費融資計劃的本金一般需要數十萬元至一百萬元不等，視乎各保險公司及銀行的個別情況安排。
不過如果保單中的現金價值被扣盡，保單就將會失效，所以借保單貸款，都必須嚴守還款紀律，才可以在保障及套現資金周轉上二者兼得。 上述產品亦提供人壽保障，但賠償金額視乎產品而定，故此不贅。 本文粗略比較各款可用作儲蓄的保險產品，簡單而言，回報與風險成正比，當大家期望搏取更高的回報時，亦要了解自己承擔風險的能力。 當有人向您推銷高回報又低風險的產品時，就要份外小心，了解有關產品。 歡迎大家透過10Life《保險解碼器》，比較保險計劃。
因此倘若知道自己有申請按揭保險的需要，最好在買樓時，跟業主商討一個較長的成交期，大約個半至兩個月的時間會較為穩妥一點。 這適用於滙豐人壽保險（國際）有限公司承保的特定人壽保險計劃。 閣下應該自行核實該持牌中介人的身份、資格及其所代表的公司。 閣下的暱稱及所輸入之其他資料將會顯示予有關持牌保險中介人。
保費融資比較: 保費融資
車主/投保人亦要明白，其職業、索償記錄及交通違規記錄亦會影響車保的報價。 假設從事建造業的朋友要投購車保，在其他條件相若的情況下，保費都可能較高，因建造業從業員一般都會駕車進出工地，發生意外或車輛損毀的風險自然較從事文職的朋友為高。 當然，職業對保費的影響並沒有如車輛市值及性能般大，最終保費是多是少仍取決於各保險公司的尺度。 至於索償記錄及交通違規記錄，相信不用多談，保險公司以史為鑑，自然以較高保險管理風險。 但銀行不會不顧風險地借貸，故需要申請人通過壓力測試，以證明貸款人有能力還款。 一般而言，銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」去評定壓測，而公式中的供款和入息，存在很多可變因素，本文將為大家一一拆解。