合約訂明，顧問費用不包括支付部門和公共事業公司收費、圖則、文件影印費用，但沒有訂明影印費用的價錢。 根據經修改的申索陳述書，顧問公司追討包括A4文件4,993張(每張5元)共24,965元；A3文件14張(每張30元)共420元；VCD兩隻共1,000元，顧問公司以額外工時及行政費作為準則，決定以上項目的收費。 法官認為顧問公司是可以在未與法團達成協議或共識的情況下，提出他期望的收費作為準則，但法官不接納顧問公司所指上述項目的收費是合理的影印費用。 法官認為以1元去計算A4及以2元去計算A3文件的影印費較為合理，故法團應支付顧問公司的影印費是5,021元，加上法團尚未支付顧問合約費用的餘額13,500元，合共18,521元。 法團主席是經業主大會選舉而被委任，其主要職責是帶領管理委員會及法團舉行會議，商討及決議大廈管理事務。
法例規定，高空工作的工人，不能把身上安全帶隨便繫於窗框或渠管處，應繫於獨立救生繩上，尼龍繩安全標準直徑要有十六毫米，繩長由幾十米至二百多米都有，視乎所需。 窗槽排水口排水不暢：鋁窗、特別是趟窗（推拉窗）窗槽無預留排水口，或排水口被阻塞，會令雨水積於窗槽並滲入牆內導致漏水。 樓宇安全：消防 樓宇由不同的構件所組成，有些構件具有耐火功能，在火警發生時，可以發揮阻隔火勢蔓延的作用。 外牆石屎剝落責任 樓宇消防安全所指的是，耐火構件於火警發生時是否足以保障住客生命財產的安全，如：樓宇內的逃生通道設計是否可以令住客在火警發生時安全地逃離火場。 裝修佬是家居裝修奇難雜症專家，希望透過文章分享及網上互動，解答巿民各式裝修難題，改變大眾對裝修方式和置家理念。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落士波令原因：生銹鋼筋外露
幾年前，油麻地的文苑樓曾經發生牆身剝落事故，事件中的巨型石屎，險些擊中八旬女租客，差一點造成無法挽回的意外。 是次意外的牆壁剝落主要原因，是大廈的鋼筋老化，加上樓上有滲水的問題，連累下層單位牆壁出現裂縫，逐漸惡化並造成意外。 除此之外，政府過去強制要求所有業主立案法團，投保保額不少於1000萬港元的第三者風險保險，惟不少三無大廈無業主立案法團，因此沒有投保，若發生石屎剝落意外，受害人難獲賠償亦難以向大廈業主追討。
2014年1月24日，張女士在未有取得法團許可的情況下，將一份申請逾期提交抗辯書存檔。 由於被告人是法團而非個人，如欲親自行事，則須遵照區域法院的規定，授權張女士代表法團答辯，張女士方可在本案代表法團行事。 聆案官遂於同日以書面指示法團，須授權一名董事在本案代表法團進行法律程序，再以傳召訴訟各方傳票方式申請逾期提交抗辯書。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落維修工程都有政府資助？
本案的重點，不在乎該天台是否有防水層，而是法團是否有權進入該天台進行維修。 裁判官指出，【建築物管理條例】第40條的用意，明顯是容許管理委員會在法例訂明有需要的情況下，可以進入個別人士的單位進行維修。 個別人士可能對管理委員會的決定有爭議或對抗，而業主立案法團可以透過土地審裁處及其他法院申請禁制令，以便可以進入個別人士的地方進行維修。 土地審裁處2012年第307號個案，申請人是元朗鳳攸東街9號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座19樓某單位及相連天台的聯權共有人。
根據已修訂的【時效條例】，自1991年7月1日起，只要霸佔土地的人有意圖地獨自佔有，並排除及阻止其他人使用該地方超過12年，該霸佔土地的人便成為有關土地的業權管有人。 總之，個別業主都應該經常留意大廈的公用地方，以免被人佔用自已大廈公用地方的業權，以後更難管理。 區域法院民事訴訟2008年第4861號個案，本案涉及荃灣某大型屋苑，14名原告人包括狗主的業主與住客，不滿業主立案法團及管理公司兩年前下達「逐狗令」，為保護愛犬，於是集體入稟法院，要求法庭發出聲明，使法團及管理公司不能強制禁止住戶養狗。 區域法院法官判決14名原告人包括狗主敗訴及須付訟費，法官指公契已列明住戶養狗要先獲取管理人書面同意，而該法團自2002年起，長期接獲狗隻滋擾的投訴，情況一直沒有改善，故法團及管理公司採取禁狗的做法是符合公契，亦合情合理。 大廈長久缺乏修葺，可能導致發生樓宇倒塌危機(如2010年1月29日馬頭圍道一幢樓宇倒塌事件)，或會因石屎剝落造成意外危險，而大廈內的機電及消防設施都須保持良好狀況。 大廈的維修須依據「大廈管理及維修工作守則」進行，維修範籌包括樓宇結構、消防裝置、水管更換、電力檢查、升降機檢查、斜坡修葺及外牆滲漏工程等。
外牆石屎剝落責任: 樓宇失修後遺症(一) 石屎破裂及剝落
因此必須符合第一階段的調查，「聯辦處」才會進行第二階段調查，包括利用電子濕度儀進行「濕度測試」、「色水測試」及「反向壓力測試」。 外牆石屎剝落責任 「聯辦處」人員會到涉事單位進行一至兩次調查及測試，如果個案複雜有機會要多次到訪。 外牆石屎剝落責任 對於性質複雜而未能找出滲水源頭個案，「聯辦處」有機會進行第三階段的「專業調查」。 政府服務承諾規定，「聯合辦事處」在接獲舉報後六個工作天內聯絡調查。 第一階段，會由「聯辦處」職員負責做第一次入屋檢查，發現滲漏地方濕度高於或等於35%、以及需確定滲水問題由「其他單位」引致，才會進行第二階段調查。
- 總之，個別業主都應該經常留意大廈的公用地方，以免被人佔用自已大廈公用地方的業權，以後更難管理。
- 土地審裁處2009年159號個案，申請人是香港華蘭路某號某屋苑的業主立案法團，答辯人是該屋苑某層相連單位的業主。
- (事件1)1996年，嘉利大廈發生五級大火，該大廈為十五層高的商住樓宇，包括住宅、貨倉、商舖、寫字樓、娛樂場所和飯堂等。
- 經過多年研發後，ＬＥＤ已應用於交通燈之類特殊照明設施，並發揮高功率及節約能源等特性，將逐漸發展成為一般家居照明燈具。
- 無論如何，妥善處理該鐵棚涉及清拆鐵棚和修復原狀的工程，須在該私人部分進行，亦涉及私人財產，法官認為由相關業主進行工程應較為恰當。
- 「分公契」訂立了1樓商場各單位業主的權利和責任，包括可以使用2部扶手電梯及穿過地下4號舖作通道，但要負責扶手電梯和中央冷氣系統的維修和保養費用。
- 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。
最後，由於公契條款牽涉較複雜內容，加上對「外牆」一詞亦沒有清晰定義，業主們在不同情況下應就個別公契內容、相關法例，甚至法庭裁決作出研究，及尋找專業人士的意見。 業主如欲進行樓宇修葺工程，應就所需採取的適當行動徵詢建築專業人士的意見，包括委聘註冊承建商或註冊小型工程承建商進行所需修葺工程。 Toby上的專家均經過實名認證和資歷審查，他們均擁有豐富石屎剝落維修經驗，以專業知識處理石屎剝落問題，如果你正在尋找師傅，立即上Toby一站式平台發佈你需要處理的問題，讓專家主動報價吧，同時你亦可查看他們的經驗、資歷和評價等來決定選用哪位專家。
外牆石屎剝落責任: 外牆維修有沒有任何法律責任可以追究呢？
業主須以支票或自動轉賬方式，將管理費存入法團戶口或受委託管理人代表所有業主名義開設的客戶戶口。 業主若以現金存入法團或受委託管理人戶口，業主須將銀行入數紙交回司庫登記，確認已繳交管理費。 (事件2)事發十多年後，於2008年8月10日，嘉禾大廈同樣發生五級大火，火警集中於閣樓和1樓夜總會，據知夜總會內沒有安裝消防花灑系統，有些單位的消防設施曾被改裝，而發生火警的樓層並無防煙門間隔，於是形成煙窗效應，濃煙迅速沿樓梯向上升，使整座大廈充滿濃煙。 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後，官方不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生而官方是透過該某人而申索的，則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。 法團在處理大廈範圍外的投訴時 (例如噪音滋擾、廣告物品或車輛障阻大廈門口及佔用政府土地的行人路、鄰近的光滋擾或油煙滋擾…等)，都可致電政府的跨部門投訴熱線1823，該熱線1823會直接將投訴事項接駁到相關部門，加快處理投訴的效率，就如報案一樣。
我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。 每份租約的協議款文皆有所不同，有關維修保養責任誰屬，以業主及租客所協議的條款為依歸。 需要注意的是，在租盤供不應求的市況下，由於業主往往比租客更具議價能力，故此租約條款亦可能訂明將更多維修責任劃歸租客身上。 從法律角度，雖然業主才是物業的持有人，但由於租期內物業的持續佔用權及業權由租客擁有，因此由租客負責大部分的維修和保養責任屬合理條款。 租客在簽訂租約前，建議與業主溝通清楚，釐訂清楚所有可能引起爭端的責任問題。
外牆石屎剝落責任: 維修和保養樓宇欠妥之處
黃埔花園入伙20年，一直未有成立業主立案法團，甚至連代表監察整個屋苑的「大業委會」亦未成立。 黃埔花園共有12期屋苑，合共88座，當中兩期是商場，屋苑管理人屬地產發展商旗下物業管理公司。 指令答辯人在收到本命令的14日內，容許法團及其指定的承建商在每日上午9時至下午6時進入該天台進行工程。 根據法團的記錄，自2014年1月開始，無論是答辯人或是其工人、代理人、佔用人等霸佔了L舖對出的行人管理區，非法佔用了該大廈的公用部分。 法團已多次口頭及書面勸喻及警告答辯人，但答辯人仍然非法佔用該大廈公用部分，至今仍未停止。 現場為恒福花園三座十二樓一單位，目前正進行裝修工程，包括更換鋁窗及冷氣機。
- 作業備考訂定，安裝玻璃幕牆的生產商及供應商須提供一切有關安裝玻璃幕牆系統的資料給建築物的業主。
- 2008年8月初，該屋苑有多名住戶向管理處職員投訴，指答辯人的兩個單位在進行裝修時發出巨響。
- 答辯人指該位置原本在2005年10月已安裝了一部閉路攝錄系統，而法團沒有提起過訴訟，在2008年安裝新系統只是更換舊器材，法團不應提起訴訟。
尋找漏水源頭，可找聯辦處如調查後確定滲水來源來自該單位，則會按《公眾衞生及市政條例》發出「妨擾事故通知」，規定需在指明期限內處理問題；如不遵從則會提出檢控，一經定罪，最高可處罰款港幣10,000元，另加每日罰款港幣200元。 香港物業管理公司協會副會長李春犁指居屋維修與私樓無異，同有難集資維修問題，現時本港愈來愈多樓齡逾廿年居屋，若無妥善管理，恐構成樓宇安全問題。 市建局一直致力推動樓宇復修，其樓宇復修綜合支援計劃，向有需要的業主提供資助和技術支援，幫助業主為大廈進行維修保養。 觀塘安興大廈是一棟樓齡接近五十年的單棟樓，由於早年曾經歷火警導致外牆油漆剝落，所以需要進行外牆修葺工程。 是次大廈維修工程的費用，除開平均每伙約為$42,000，算是一個一般大廈維修的合理價位。 有需要時，委聘建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人徹底解決滲水問題，或甚至就損失提出索償。
外牆石屎剝落責任: 大廈爆屎渠，責任誰屬？
曾舉辦比賽的地區包括灣仔、觀塘、黃大仙、九龍城、沙田、大埔和荃灣等。 明報電子平台組訪問「裝修學院」校長Simon，並整合「裝修佬-香港一站式網上裝修平台」和裝修學院網頁資料，讓讀者了解鋁窗滲水成因及解決方法。 造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部分結構脆弱、意外造成的損毀、或設計／建造欠佳等。 持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷均有可能導致混凝土剝落或批盪鬆脫。
住戶可將狀況良好的家具捐贈給慈善機構，讓其安排轉贈給有需要的家庭，既減少浪費又對社會作出貢獻。 住戶可上國際十字路 會網頁，了解捐贈的安排，該會收到通知後會安排義工上門，搬走狀況良好的家具，送給有需要的機構或家庭。 該公司於2003年以約40萬元購入物業，是次拍賣不提供樓契，並以連佔用人不交吉形式拍賣，前門樓梯底面積約28平方呎，後門樓梯底面積不足10平方呎，該物業拍賣位置屬非住宅用途。 拍賣行於2012年4月公開拍賣該物業前門及後門的樓梯底位置，開價9萬元，其後每口叫價加1萬元，惟無人承價，物業最終被收回。
外牆石屎剝落責任: [法律小知識系列 ] 建築物條例篇
法官指【建築物管理條例】第37條訂明，根據本條例召開的會議所通過的議決，不能純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效，因此要求宣布議決無效的一方，須提出沒有通知以外的理據，支持推翻議決的申請。 至於答辯人的反申索，她尋求審裁處頒令法團，把所有本身違反該大廈公契或條例相關的事項還原至屋宇署圖則或其原本狀態，以及向所有違反該大廈公契或條例的業主或使用人作出還原的要求，若遇有人屢勸不改，申請人須向屋宇署舉報或提出訴訟。 答辯人於2003年10月購入該單位，根據她的丈夫的證供，他們是以「現狀形式」購入，暗示該單位當時已存在違規事項或僭建物，但實際情況現在已無從稽考。 根據大廈公契，在1樓平台層分隔A座和B座的通道是「開放空間」，但該單位的第一份轉讓契訂定，獲轉讓的物業並不包括1樓平台開放空間的使用權。 建築事務監督曾分別於2005年、2006年、2008年及2010年4度向答辯人發出命令，指有建築工程在違反【建築物條例】的情況下在該單位及毗鄰平台進行，答辯人其後均有遵從命令拆除僭建物。
冇關樓宇復修的資訊，以及市建局在樓宇 復修方面的支援及資助，可瀏覽 「 樓宇復修資訊 通」 。 消防系統破損 消防喉轆破損、滅火筒過期、防煙門破損、走火通殖阻塞等是苟樓常見問題，主要原Its! 是業主沒冇找合資格的註冊消防裝置承辦商作定期檢査、維修及史新，令設備變菌和破損，不符合現冇消防條例 外牆石屎剝落責任 的要求。 有些大／豆更沒有按消防條例的要求，自行更換消防裝置，如把破損的防煙門換成另 一道沒有防火證害的門，或乾脆將整道破門拆掉 。
外牆石屎剝落責任: 滲水問題
作為大廈管理公司、業主立案法團、大業主(地主)及相關人士， 確保有效持有保險，保額最好不少於三千萬元或以上，其實大厦公眾責任保險、大厦法團第三者保險，保費要視乎伙數、樓齡、維修保養及樓宇狀態而定，一般單幢物業保費由數千元至數萬元不等。 因為石屎出現裂縫、「蜂巢」、沒有妥善處理螺絲洞等等原因，此類問題需要搭棚解決，應向大廈所屬的管理公司或業主立案法協求協助。 跟業主立案法團交涉，找回大廈維修公司再作檢查，維修公司在天台對下來的主人房外牆塗了一層防水油，表示問題已解決，但實情所發揮的作用並不大。