近年不少人選擇業主的自讓租盤,以節省支付代理傭金,不過就要小心誤墜假業主的騙局! 手持物業的相片聲稱為業主自行放租的騙案不時發生,這些假業主可能會聲稱單位現時仍有租客而拒絕睇樓,又要求租戶盡快簽租約及支付訂金以免錯失筍盤。 不過當簽了無效的「租約」,繳交「兩按一上」的租金訂金後便馬上人間蒸發! 因此租客在確認租樓前就一定要核實清楚業主身份。 租客可自行到土地註冊處查冊確認業主的身份資料,以避因小失大,得不償失。 若經代理搵樓,代理則會主動為租客查冊核實資料,保障客人權益。
買方律師將轉讓契送交土地註冊處註冊,並一併將賣家的按揭解除文件及買家新取得的按揭契約(如有)送交土地註冊處註冊。 業主自讓盤注意 市面上的銀主盤,基本上可分兩大類:其一是銀行銀主盤,這類較為簡單,買入後普遍做按揭都大致上無阻礙﹔其二是財仔銀主盤,這類有部分銀行不接受其按揭申請。 其實「開門七件事」的資料是包括物業用途﹑實用面積﹑入伙日期﹑地契年期﹑業權﹑產權負擔及附有之租約內容等。
業主自讓盤注意: 臨時訂金(細訂)金額
(1)李兆波指,買家需要知道購買業主自讓盤的程序和風險,如單位是否凶宅、管理費多少、單位的樓齡、設施等。 3.張宏業分析指,自讓盤業主需要做的功夫不少,如安排準買家睇樓、定價。 倘若放盤物業位於單幢樓內,可能一年才有一宗成交,業主未必有專業知識如何定價。 1.中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,業主自讓盤可節省地產代理佣金,業主可自行選擇放售單位的渠道,自行決定接受有潛力的買家,而不需太受代理影響。
業主放租物業時最希望遇到好租客,並盡快成功出租,若然丟空放租物業變相每月蝕供樓錢,管理費… 實在不化算! SmartME理解業主心態,亦明白以往傳統的樓盤放租流程費時失事。 業主為了盡快找人承租,通常都會將物業投放於多間代理,只要其中一間突圍而出找到租客,就已經踏出了成功嘅一大步。
業主自讓盤注意: 六) 管理費、差餉、水電煤、維修費用
因此,你可以聘請清潔公司或專家提供新屋清潔服務,大大減輕負擔。 搵樓是租樓的第一步,首先要了解清楚自己心水的住屋地區,例如是否有需要考慮校網,或者就近工作地區。 成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的 60 至 90 日內,您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。
而租約要打過釐印,其法律效力才受認可,假若日後對簿公堂,起碼有據可依。 二手樓通常是「現狀買入」,驗樓是要確認物業現狀如傢電以至房間數目等,符合合約承諾。 若果買家對單位現狀不滿,可向賣方提出交涉,商討解決方法。 若果物業違反《建築物條例》等規例時,政府會向業主發出補救/拆卸令,業主收到政府通知後,便需要按政府要求完成有關的補救工程,屆時就要負擔一筆費用,故購買物業與否要再作考慮。 這類物業的業主涉及財務糾紛,當債權人獲法院判決勝訴,他可將押記令附於欠債人的物業上,押記令可註冊,一旦查冊,是會發現物業有押記。 釘契物業一樣可以買賣,但買家最好要求賣方在物業成交前,把物業「解釘」,即是解除釘契所引致的產權負擔,並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。
業主自讓盤注意: 回覆:請教: 業主自讓盤
雖然睇租盤時有業主現身,但即時很難辨認出業主身份的真偽,以及他是否持有完整的業權,因不排除有人會冒認自己是業主,收取訂金後便消失。 【逆巿減磅】業主淡巿減持貼士 近期樓市下跌,有位朋友持有多個物業,打算減磅以待日後再入市,問到應如何在淡市下賣到好價。 細屋換大屋、賣樓套現、移民前資產配置…業主首次出售物業問題多多—不知如何開價? 政府不久前公布簡約公屋選址,究竟港、九、新界位置在哪? 【租客最開心】一文了解住宅租金開支扣稅 vs 租金津貼攻略… 市場普遍認為措施能減輕租樓人士的負擔,亦利好租務市場更活躍,住宅租金開支扣除措施能幫助受疫情影響的打工仔,並預料能夠帶動一般住宅租賃市場活動…
銀行對單位的估值,就是物業「市價」的一個指標。 業主自讓盤注意 其他的市價或所謂「行情」的走勢,可瀏覽千居《樓價走勢》篇章。 香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的:落雨做甚麼好? 由來便是因為有些單位的滲水問題,是下雨天才比較明顯,故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。 因為當租約打釐印後,稅務局便會有物業出租資料,業主需要就此每年申報物業稅,物業稅率高達15%。 如果業主不想報稅,便會要求租客租約不蓋釐印,如此稅局便不會知道物業出租,以達到逃稅目的。
業主自讓盤注意: 天水圍 業主 自 讓 盤
28HSE的售盤及租盤同價,她的收費是所有香港放盤中最貴的,放一個盤要$300,有效90日。 她最近做了很多宣傳,在地產代理中比較流行,我通常會收到很多地產代理的cold call。 釐印費通常由業主和租客攤分,費用為年租或平均年租的0.25%至1%不等,並可透過互聯網、郵寄或親臨繳交印花稅。 值得留意的是,業主同意租客更改單位結構,亦可能會要求收取較高按金。 另外,入伙前,最好先影單位內的大小瑕疵,寄給業主就更好,以免搬遷時大家有爭拗。
印花稅由業主與租客平均攤分,簽訂正式租約後,租約一式兩份分別由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅 (俗稱「打厘印」)。 如租約年期1年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約1年至3年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是3年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%。 不少業主想趁著租務旺市放租,一邊等升值一邊收租。 今天我們來了解一下,放租的整個流程及注意事項。
業主自讓盤注意: 物業不受制於沒有披露之「產權負擔」
若以「一年死約」為例,即雙方不可在完成第12個月租約前解約,若任何一方提前解約,便屬違約,需要作出賠償。 另一方面,由於要搬屋、搬傢俬等原因,簽約後往往需時搬入,故此租客亦可與業主商討何時起租,即是所謂的「免租期」。 法例沒有硬性規管免租期,一般而言,住宅免租期為7至14日,如果屬代理盤,則可以由代理開口與業主洽談。 租客看完心儀的租盤後,當然可以嘗試和業主商議租金。 一般而言,業主有權查閱準租客背景,包括索取工作證明及入息證明等,當然租客也有權拒絕提供。
- 如果買入自讓盤後,發現單位的情況不是合約所寫的情況,例如面積不符、有僭建物,買家可以經律師行入稟法院申請「踢契」。
- 租樓一般會收取俗稱的「兩按一上」,即兩個月按金,一個月上期(即係首月租金)。
- 一般來說,租金包含管理費和差餉,而水電煤並不是包含在內,故要留意租約是否列明。
- 代理人就買賣交易提供服務,故有權向賣方及買方收取雙方協定金額的佣金。
- 如租客決意改動單位原來附有的傢電,或作出結構上的改動,如鑽牆、拆牆、拆門等,記謹要先與業主討論,決定交吉時是否需要換回原配,將單位還原,並在租約上備註,按金就更加保險。
- 值得留意的是,其實租樓有很多程序及細節位需要注意,例如睇樓流程、租約釐訂、支付按金等,下文將為大家羅列所需注意事項,希望讓大家租得安心。
- 市場上放租的單位可分為「全包」及「不包」兩種,即是否由業主承擔物業的管理費。
如果租用單位屬於地產代理租盤,就要另外預備半個月租金,作為代理佣金。 普遍而言,承造按揭時,銀行已要求您出示單位的火險證明,如果單位太舊,火險已經過期,銀行就會要求您另外購買,甚至趁機向您推銷火險服務和提供優惠。 行到這一步,地產代理會慢慢退場,協調交易的角色,由律師頂上。
業主自讓盤注意: 地產代理佣金應該何時支付?
必須注意的是,假若租約無打釐印,香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。 同時,持牌地產代理相對於物業租買交易上均有專業知識,且受到地產代理監管局的法規所規管,故委託專業地產代理協助,無論是租客或業主,均可獲較大保障。 樓宇買賣律師費約$5000餘已全包,如full paid不用按揭律師費更平。
如果因種種問題「上會」(即申請按揭)不成,買家就有機會要「撻訂」,即因未能完成買賣而放棄訂金。 睇樓後更要為物業進行查冊,確保單位沒有業權爭議、維修令、凶宅等可能影響銀行審批按揭的問題。 當然,即使是凶宅亦不代表不能做按揭,只是銀行要按個別情況進行審批,最終貸款金額和利率可能未如理想,故經驗較少上車客這類物業可免則免。
業主自讓盤注意: 注意事項1:業主盤、代理盤
所以,業主放租時,最好要問清楚租客本身的關係。 就算全部無以上問題,咁新手比份臨時買賣合約比你,你知唔知細訂比幾多,幾多日之後上大訂,大訂要唔要加訂金? 28Hse.com的新會員在登記後,都可以免費放盤一次,放租放賣可以同時進行。 網站更設「即走盤」專區,為賣家提供更快的放盤服務。 此外,網站有二手傢俬買賣專區,唔買樓都可以來淘下寶。 簽約前,如能力許可,可跟業主商量一筆過付半年甚至一年租金會否有優惠。
他建議,買賣時最好跟業主說明還清債務,若果業主還清債務後,才轉讓物業。 業主自讓盤注意 目前業主放售自讓盤,最常見的方法是透過網上,讓更多人看到。 其次是業主透過報章、貼街招等方式放盤,精簡地推介物業特點,留下聯絡方法,讓準買家可以聯絡得到。 屋苑式村屋要收管理費,而單幢式私人村屋多數唔洗,但屋苑式村屋村前會有大閘和圍牆,保安治安比較好,亦會擺平地權同路權嘅問題,交易時比單幢式較安心。
業主自讓盤注意: 香港租屋注意事項
但當中流程並不比買樓或租樓來得簡單,裡面仍然有不少竅門或者伏位。 「睇樓紙」會列明買家與代理共同同意的佣金水平,一般是1%佣金。 如需代理更積極幫忙,買家可以支付超過1%的佣金。 如果是自讓盤,可跟業主直接聯絡,約定日期和時間。 如果是代理盤,可跟相關代理聯絡,同樣約定日期和時間。
業主自讓盤注意: 單位實用面積 VS 建築面積
(3)無論買業主自讓盤或代理盤,查冊是不可缺少的。 這種做法確保放盤人是業主本人,防止假業主放盤。 同時,查冊亦可知道單位現狀是否有問題,如是否被釘契。 (2)業主或買家這樣做,同樣基於私隱原因,買家以私人或公司名義買業主自讓盤,不想被其他人知道。 而業主則憂慮若透過代理放盤,可能會「放通街」,全部人皆知,故業主不想張揚放盤事宜。 業主自讓盤注意 由於村屋較偏僻,電訊公司末必有鋪線,因此網絡同電視訊號接收情況要問多幾句;最好同寬頻服務供應商查詢是否覆蓋該區域。
業主自讓盤注意: 屯門 業主 自 讓 盤
租客要知道,打釐印是無須雙方同意的,你可依法為租約加蓋印花稅,但就要有心理準備,未必可追回業主本應付的釐印費部分。 隨著網上放盤大行其道,業主於網上自讓放盤,較以往獲得更多關注及查詢,尤其在較知名的地產平台放盤。 如果不想租客或買家得知你的私人電話號碼,或擔心地產代理取得你的WhatsApp,不斷游說你放盤給他們,最好買張太空卡 或電話 sim 卡,專門用來與客戶聯繫。 張宏業提醒,公司自讓盤可能有明債和暗債,暗債未必有登記,若果購入公司股權,債務要上身,或者被人追債。
要留意,應預早申請按揭,讓銀行可以在成交日前完成審批,準時於成交日批出按揭,否則,若果因某些問題而「上會」不成,買家有可能要「撻訂」,即未能完成買賣而放棄已付的訂金。 業主自讓盤注意 樓價高企,租樓來解決居住問題是平常不過的事,業主放盤,想搵個好租客,亦是合情合理。 值得留意的是,其實業主及租客,租樓有很多程序及細節位需要注意,例如睇樓流程、租約釐訂、支付按金等,下文將為大家羅列所需注意事項,希望讓大家出租和交租都可以安心。 如果不經地產代理,土地查冊(land search)便要自己做。 其實筆者認為地產代理最大的功能除了是傾價,便是查冊。 從查冊中可以得知單位的業權負擔及業主資料,包括現有訴訟、維修令、或業權是不是從送契而來。
目前揾租盤,可先透過網上搜尋業主自讓盤,和地產代理租盤,了解不同地區租盤情況,互相比較後才決定。 「臨時買賣合約」會列明,物業以「現狀」出售,即是說物業會以簽署合約時的實際狀況售賣及交付買方。 但「現狀」出售,並不包括業主把未經披露而影響物業的僭建物或改建。
業主自讓盤注意: 服務評價
和賣家傾好價錢後,地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約( 臨約 ),臨約比較簡短,當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等。 所有口頭承諾及協議都必須清楚列明臨約內,同時買賣雙方都可在臨約加入不同事項,請細心閱讀。 簽定臨約時,買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」,因此睇樓時可帶定支票簿以表誠意。 此外,持牌地產代理對樓宇租售交易有專業知識,且受到地產代理監管局所規管,故委託專業的地產代理可以獲較大保障。 如果準買家違約,並未能依照合約完成交易,業主可以充公其臨時訂金。 當然,買賣雙方也可訂明合約為「必買必賣」,而不能純粹「撻訂」便一了百了。