【油塘臨海新盤】500萬元入場6個付款方法逐個拆… 供樓還款 市區樓渴市，如果是前臨維港海景的物業，就一定會極度搶手。 近日推出的一個位於油塘的臨海新盤，項目首張價單涉及138伙，涵蓋開放式至3房戶…
如以父母輩資金買樓，一般會建議以子女名義申請入市，由父母作為擔保人，既可將兩代人的入息一併計算，亦同時可以降底年齡帶來的限制。 現時各銀行均有內部指引，計算高樓齡物業可承造的按揭年期。 一般而言，多為「75減」，即樓齡加上最長供款年期後，不可高於75年。 按揭供款年期 其實受著樓齡及按揭申請者年齡所影響。 樓齡及按揭申請者年齡愈大，能爭取到30年按揭還款期的機會則愈低。
供樓還款: 樓市資訊 | 美聯物業
供樓及打算置業人士要留意整體經濟表現及自身負擔能力，時刻作出風險管理。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。 最早可於入伙前 3 個月開始申請，到入伙後提取貸款。
我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 作為有能力買樓的準業主，假設我們沒有選擇買樓而租樓，其實兩者成本已經大致相同，租樓並沒有額外的成本開支，可謂零成本！ 亦即是說，業主大致上沒有從物業投資所得的租金上賺到任何利潤。
供樓還款: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
大齡人士想換樓，又無法full pay買樓，另一應對方案是變相「供兩代」。 即是新樓與子女聯名持有，並由子女當借款人向銀行申請樓按。 不過此方案會令子女失去珍貴首置資格，雖然每月供款實際上仍由父母負責，但當子女自己想置業時，又可能衍生分拆業權及轉按等難題。 香港樓按年期上限一般為30年，銀行審批按揭時，會以「75減年齡」計算最長還款期。 例如申請人年屆60歲，在「75減」機制下，最長還款期只有15年，每月供款及壓測要求均會較45歲人士高一大截，亦無法實戰供樓至80歲工程。
- 【轉按套現】5大流程獲取最大優惠 轉按是指把原本按予一間銀行的物業，轉換成按予另一間銀行，從而賺取更優利息、現金回贈及套現。
- 不論你是否有首選的銀行作為申請按揭的目標，也建議同時向兩至三間銀行遞交申請，以防止任何狀況外的情況出現。
- 當銀行成功批出樓按貸款後，律師將會安排你向銀行提取貸款的事宜。
- 一般而言，佣金為物業成交價1%，賣買家雙方可自行與經紀商議。
- 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。
- 如申請的銀行容許「80減人齡」，按保批出的按揭年期亦可用「80減人齡」，而壓力測試也是用年期去計算每月還款額。
- 「加按」是趁樓價上升時，把原先已抵押給銀行作按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額，多了額外款額。
理論上，如選擇每兩星期還款，由於每次供一半月供的金額，每個月有的總還款金額有一半是慳了兩星期利息，直覺上應有慳息效果。 此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。 即使現有按揭的息率與市面上按揭息率相同，即H按計劃為H加1.3厘水平，轉按仍可賺取最高1.4%的現金回贈，扣除數千元的律師費後，仍可抵銷最少數個月的供款，變相節省供樓開支。 首先，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），節省最多一半的供樓利息開支。 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。 若以6月16日一個月HIBOR為0.58厘作為例子，對比去年同期的0.09厘，已升了0.49厘。
供樓還款: 置業手冊
金管局數據，拖欠樓按超過6個月的，10000個業主中只有1個，比例低得驚人。 也某程度說明，香港的樓市穩健，市民的供款能力強大。 美國聯儲局12月宣布加息四分之一厘，即0.25%，波及香港樓市「大地震」，有報道指聖誕節二手樓市陷入冰封狀態，更預言樓價將會進一步下跌。 申請樓按無疑是買樓其中一個最重要的步驟，買家能否順利完成交易，將直接受到銀行的審核結果而定。 同時，如果想加快銀行審批的速度，就必須嚴格跟足所有程序提交申請。
待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。
供樓還款: 銀行按揭還款方法（4）彈性提早部分還款並再借計劃
以400萬的樓宇為例，借足9成按揭，假設供款利率是2.5厘，還款年期是30年，每月的供款大約是14,224元。 當銀行成功批出樓按貸款後，律師將會安排你向銀行提取貸款的事宜。 買家必須在在交易日前到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件。 簽署各種相關文件時，買家需要用統一簽名格式，以免被銀行或律師樓要求重新簽署。 選擇每兩星期還款，要每兩星期便查看一次戶口有無足夠錢供樓，都幾麻煩。 供樓一定要準時，否則會影響信貸評級以及在銀行會有永恆的經錄。
所有「香港永久性居民」以外的買家和公司名義的買家，在香港置業都需要繳付樓價15%的額外印花稅。 所以非「香港永久性居民」例如內地人士或公司名義買樓，無論是首置與否，均需繳交15%的BSD和15%的AVD，總共是30%的印花稅，30%也是現時買家印花稅的上限。 買家相關的印花稅包括從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty，AVD)。
供樓還款: 按揭利率下調引提前還貸潮 中國樓市進入下行周期
平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。 到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。 若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，尚餘220萬元可以用作流動資金。 供樓還款 購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的按揭利率在最初數年稍低，甚至免息優惠，「蜜月期」後按揭息口會大幅上調，可能高至數厘。
那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？ 曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。 他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。 雖然本港未必完全跟隨美國加息，但經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析說，面對息口趨升，銀行可能調高同業拆息利率，封頂利率亦相應提高，因同業拆息是銀行拆借成本。 （1）政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭Plan)，可以做轉按但有限制，只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。
供樓還款: 貸款額特高
首先我們要了解，置業從來都是其中一種投資的選擇，而投資的選擇除了購買物業之外還包括股票、期權、債券等等選擇。 供樓還款 雖然我們確實可以享用屬於我們的物業（自用住宅）而不能夠”享用”這些投資工具，但切忌混淆置業與住宿的本質。 供樓還款戶口必須小心打理，因為銀行提供的mortgage-link高息戶口有機會因為遲還款而取消。 今時今日，要搵到活期2.375%的安全回報真係一d都唔容易！
亦即是理論上，年過45歲，不可以申請30年按揭還款期。 如果按揭申請人已年屆60歲，銀行理論上只可批出15年的按揭還款期。 舉例，某準買家有意申請30年按揭，但物業樓齡已達50年，哪30+50，將超出75年的範圍。
供樓還款: 銀行按揭還款方法（5）每兩週還款計劃
如果借款人選用較短的還款年期，首月供本比例會更高。 只要利率高於零，任何還款期之下，息隨本減息還款安排，初期還息比例都會比後期高。 例如每百萬元借款，在近日的新批H按利率1.4厘，30年還款期，首月還本佔總供款約65.7%，34.3%為還息，如利率不變，第13個月比例為66.6%，33.4%為還息。 現時負資產個案當中並無任何拖欠3個月以上的紀錄、供款負擔比率仍低、失業率續跌至3.5%的甚低水平，經濟就業環境進一步向好，即使負資產宗數上升，所帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低。 除了自住居所，車位亦可申請扣稅，但前題須為自用，而且與申報居所位於相同物業內，並同與居所貸款利息在同一年度提出申索。
但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 供樓還款 事實上，精明的置業人士會藉助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。 以500萬元貸款額，P按實際息率3.475計，做20年按揭月供約2.89萬元，而25年按揭月供則約2.5萬元，較做30年按揭月供約2.2萬元，每月供款多近2,600元及6,500元。 壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。
供樓還款: 按揭部份還款罰息率比較【一圖睇晒】
去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。 供樓還款 綜合3種按揭，定息按揭全期利息支出最多，達518萬元；P按全期利息支出最少，約440萬元。 顯而易見，現時P按利率最低，繳付的全期利息支出亦是最低。
供樓還款: 香港樓市2022｜供樓按揭轉按五大誘因
借款人在整個還款期內，支付定期定額的供款，而在貸款攤還期間，每一定期供款的利息部分會逐漸減少，而本金部分會慢慢增加。 當利率上升或下調時，定期供款的期數或每一定期供款的金額，會根據按揭人和銀行的事前安排相應調整。 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 不少供樓業主因有閒錢在手，會向銀行申請提前清還按揭貸款，節省按揭利息支出。
供樓還款: 按揭利息支出如何？
除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。