不過，我們偉大的發展商看準這個商業漏洞，自行包辦按揭，藉旗下財務公司另行推出樓按計劃，俗稱「呼吸plan」。 大部分「發展商高成數按揭」計劃聲稱可以提供高達9成按揭和不用壓力測試（皆因不受金管局規管），再加上頭幾年發展商按揭利息或比銀行更低，故吸引很多未能支付巨額首期的香港市民購買新樓。 對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。
假設3年前買入1,000萬單位，已支付20%首期，使用發展商提供的「呼吸Plan」，5年期內還息不還本，現已供滿3年，第4年開始按息增至5%（月供42946元）。 業主可考慮由「呼吸Plan」轉按至其他銀行慳稅。 假如以利率2.5%及30年還款期計算，月供降至31,609元，較「呼吸Plan」少11,336元。
呼吸 plan: 「呼吸Plan」與 「二按」有何分別？
過去大半年，新冠肺炎疫情下本港經濟前景未明，最近二手市場減價幅度更明顯，不時出現業主大幅劈價、甚至蝕讓離場的個案。 日前屯門滿名山錄得一個3房單位成交，業主劈價高達33%，帳面更蝕讓達174萬元。 記者翻查資料，發現該單位原業主採用了由發展商提供的名為「1838一按計劃」，又俗稱「呼吸Plan」的按揭計劃，不排除業主為免捱貴息，寧願蝕讓也要走貨為上。
- 不過選擇計劃的人士要注意，轉換按揭計劃除了要考慮利息開支，要留意其他開支也會出現轉變，以上個案借款人不論選擇轉按或是使用定息計劃，均需使用按揭保險及支付保費。
- 不過「呼吸Plan」表面上看似「着數」，但其陷阱往往要十年八載才會浮現。
- 接手項目的鼎珮集團今年提議向另一公司申請按揭，但最高只可借取80%按揭，較之前少10%，其他條款亦減少優惠，如首年免息免供，第2年息率2.5厘，其後全期5.5厘，貸款年期只有25年。
- 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。
- 將效應發揮到盡，還有就一批已借取發展商「高成數按揭」的買家。
據周一的年報，這家總部蘇黎世的銀行去年撥出33億美元用於員工獎金，低於之前一年的約37億美元。 瑞銀去年各項業務表現並不平衡，併購和資本融資方面業務下滑約50%，掩蓋了交易業務的成長和財富管理業務吸引資金流入。 執行長此前警告說，如果交易業務不見好，可能會削減獎金。
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因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。 但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。 「呼吸Plan」是指發展商為幫助客戶購買單位時，推出高成數按揭計劃，令買家容易上車。 這類計劃通常由銀行以外的機構提供，故不受金管局按揭監管措施所限，對買家的收入要求不高，亦毋須進行壓力測試，批核相對寬鬆得多。 同時如果使用9成的呼吸Plan按揭，由於轉按至按保最高只能到8成按揭，借款人或需要有一筆現金去補差價。 上述「1838一按計劃」一推，即吸引不少買家採用，不過數年後，滿名山也相繼錄得多宗採用上述按揭計劃的二手蝕讓成交，蝕讓金額約10多萬至數十萬元不等。
高成數按揭，由於屬財務公司，所以審查上亦無銀行如此嚴謹。 不過如果撞正樓市淡靜，出現下行現象，就要小心物業估唔足價，買家可能大失預算，增加上車難度，甚至在加息周期下造成供款壓力。 由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨着樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 從最高按揭成數來說，「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 呼吸 plan 600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。
呼吸 plan: 使用「呼吸Plan」要注意：
日本人口數量已從2008年1.28億的高峰下滑至1.24億，下降速度還在加快。 同時，2022年日本65歲以上的人口比例已接近三成。 日本政府表示會把用於兒童、家庭的支出增加1倍，以控制人口下滑的問題。
但轉按必留留意，轉按要通過壓力測試、近期銀行轉按優惠不斷收窄，但總蝕讓沽貨好。 不過「呼吸Plan」表面上看似「着數」，但其陷阱往往要十年八載才會浮現。 據消費者委員會2017公布的報告指出，市場上有發展商推出高成數的按揭計劃，其利率可能較銀行高一倍或以上。
呼吸 plan: 按揭專區
由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭，估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动，需要考虑届时估价风险，银行亦会根据申请人当时入息批核按揭。 呼吸 plan 至於讀者的其他問題，諗sir認為讀者沒有足夠現金之餘，更大危機是兩三年後，呼吸Plan按按首兩年低息期完結，之後要支付P或P+1等高息，即屆時按揭息率達5、6厘之多。 不过选择计划的人士要注意，转换按揭计划除了要考虑利息开支，要留意其他开支也会出现转变，以上个案借款人不论选择转按或是使用定息计划，均需使用按揭保险及支付保费。
為一千萬港元以下的物業，提供10至20年期的定息按揭安排。 其實大家只要善用這個定息按揭，隨時可從「呼吸Plan」甩身，發揮意想不到的效果。 本文會介紹什麼是「定息按揭計劃」、申請的細節、手續及詳情、計劃背後產生的利與弊，以至計劃適合什麼人申請。
呼吸 plan: 按揭「呼吸Plan」 有呼吸免審查即批？
其實，呼吸Plan業主現時毋須急於割價求售，若然因估價問題要補回幾十萬元差額而未能轉按，可嘗試向家人或親友求助，務求解燃眉之急，先將物業成功轉按至銀行，減低利息負擔。 政府最新透過按證公司推出定息按揭，豁免壓力測試，息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。 在長達10年至20年的時間內，相比P按或H按等浮息按揭，定息按揭變化的風險當然較低，但相反息率則較高，亦沒有銀行提供的按揭回贈。
只要是「有呼吸」的活人，通通歡迎上車，按揭成數更可高達樓價的80%至90%，聽上去頗吸引。 要避開「呼吸Plan」高息期，置業人士最常用的是以轉按方法避免利息急升。 但轉按至銀行必先要有數個先決條件，首先持有的物業有一定的升幅、銀行的按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限，以及買家自己的財務狀況要夠穩健。 此外，轉按需作重新財務審查，當中包括進行物業估價及評核業主入息，業主要再次提供入息證明、現有按揭貸款合約及供款證明、以及個人資料證明如身份證及住址證明等文件，手續與一般按揭貸款申請雷同。 之所以被稱為「呼吸Plan」，就是指基本上有呼吸的人就借到。
呼吸 plan: 地產博客
不過，要成功轉按會有一定難度，因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭，但由於當日所採用的「呼吸Plan」是八至九成按揭，本金供款比例不多。 不過，自從2019年時任特首林鄭月娥在《施政報告》及2021年時任財政司司長陳茂波在《財政預算案》中先後落實放寬按保，就變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。 一般而言，「呼吸Plan」的申請人只需提供簡單文件，如身份證和住址證明等，甚至有機會連入息證明都不必出示，便能成功獲批高成數按揭，幾乎只要申請人有呼吸便能獲批，所以這類計劃便被稱為「呼吸Plan」。 雖然借錢容易，但若遇上經濟逆轉，還款卻會更添吃力。
本地資深股市及樓市投資者，重點研究波浪理論、財技和投資心理學等，擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。 高成數轉按須取得自住證明，如滿意紙和入伙通知書，故新樓未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。 【彭博】– 瑞銀集團把去年獎金總額降低約10%，因併購業務和資本融資活動下滑導致交易收入下降。 執行長Ralph Hamers任職的第二個整年度獲得1,220萬瑞郎（1,300萬美元）薪酬，高於上年的1,100萬瑞郎。
呼吸 plan: 政策改變對呼吸Plan 按揭的影響
有部分發展商更不需要計算「壓力測試」，相較向銀行申請按揭(不論任何成數)都需要計算「壓力測試」，發展商一按無疑令買家容易借得貸款。 中原按揭董事總經理王美鳳亦稱，有上會需求人士可加快申請按揭，以免加息後入息要求被提高，或影響可借按揭額。 星之谷行政總裁莊錦輝表示，如買遠期樓花選擇「建期」（即建築期付款計劃）的業主，應以未來收樓時的預期利息考慮能否通過壓測，而非現時的按息，皆因一旦收樓時利息大幅攀升，銀行壓測門檻亦會大大提高。 故建議買樓花選擇「建期」的話，最好先假設按息為4厘去計算現時的入息能否過到壓測，免失預算。
然而租金金額需視乎租務市場反應，租金未必能完全抵銷得到供樓開支，但至少可以紓緩一下業主的還款壓力。 【按揭疑惑】樓價跌 銀行係咪一定Call Loan? 銀行因為物業變成負資產而立即Call Loan的個案其實少之又少，更加不會無緣無故突然Call Loan，因為突然要求業主提早償還貸款，有機… 而苦主杜先生表示，發展商提供的按揭安排與當初完全不同，現時為80%一按及10%二按，與最初90%一按是完全不同，「做二按遲啲轉按會有困難。」他又指至今仍而約30至40人未能成功申請按揭。
呼吸 plan: 注意「蜜月期」後按揭利息大升
在政府放寬按保後，對挨貴息供樓的呼吸plan業主可謂鬆一口氣，即使是1,000萬元或以下的物業，可透過按保以八成轉按回銀行供樓。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
呼吸 plan: 新按揭保險計劃 呼吸PLAN逃生門
她又指，一眾苦主已聯絡10個政府部門、以及12位議員，不過沒有回音，又指曾向海關作出查詢，惟海關職員以「樓不是商品」為由，未有跟進事件。 她認為，一眾業主已繳付一筆昂貴的印花稅，直言不理解「唔知交咁貴嚟做乜」。 如以入伙後利率4.5厘計算，以30年按揭年期為例，每100萬元按揭供款金額為5,067元，踏入第兩年利率更上調至5.75厘，每100萬元按揭供款金額上升為5,836元，兩者供款金額足足相差769元。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
呼吸 plan: 「呼吸Plan」
由於按揭合約只有3年，期內須償還本金及利息，供樓人士屆時要再重新申請按揭，屆時銀行估價會隨着樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，申請人亦需要進行壓力測試，到時入息狀況會對申請按揭產生不確定因素。 「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。
可惜的是，最近大半年樓價升幅不似預期，遇上呼吸Plan優惠期逐漸完結，因而出現逃亡潮，單在三月份便有雙位數的撻訂個案，當年以提供呼吸Plan而聞名的紅磡環海． 另外，屯門掃管笏滿名山亦錄得多宗損手蝕讓，部分業主趕在五年內供息不供本的限期前賣樓套現。 其次，以「呼吸PLAN」稱呼所有新盤按揭也不正確，所謂「呼吸PLAN」，源於數年前某發展商的形容，意指其新盤的按揭安排是「有呼吸者申請便必批」。 此後此名稱便流傳下來，有時甚至成為新盤高成按數按揭的統稱。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」了這個內部數字，去計算按揭利率。
呼吸 plan: 銷監局下月出招規管「呼吸Plan」
所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。 呼吸 plan 此機制在於能夠防止HIBOR急升，業主突然要支付額外按揭利息，HIBOR回落後，又要重新計算利息。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。 有些業主會選擇折讓，以增加新買家申請按揭保費的機會，惟小心折讓太多，有機會被銀行質疑，審批按揭時或被拒絕。
現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。 業主選擇轉按，亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭，才可享受傳統銀行的低息按揭息率。
呼吸 plan: 呼吸Plan三年後的故事
如果未能符合壓測資格轉按，由按揭證券有限公司推出的定息計劃可以是另一選擇。 定息計劃分為10、15及20年，年利率分別為2.55%，2.65%及2.75%，其後借款人可繼續根據採用定息或浮息按揭供款，浮息按揭息率為P-2.35%，每宗私人住宅上限為1,000元。 定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。 近年發展商開售新盤會推出的「呼吸Plan」吸引買家，由於計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠，上車人士入場容易，但經過蜜月期後，當年使用「呼吸Plan」的業主未必能經過壓測轉按，最終要捱高息供款。 呼吸 plan 其實要解決「呼吸Plan」帶來的危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業4大方法自救。
呼吸 plan: 「呼吸PLAN」埋債務炸彈
定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要入息符合供款與入息比率便能符合資格。 最近出現不少使用「呼吸Plan」2年至3年的業主蝕讓離場個案，曹德明相信個案大多都是投資者，財務彈性較大可選擇「跳車走」，如果是自住買家就只能「焗住要住落去，輸晒就無」。 曹德明提到，發展商各有不同的取態，有部分發展商以進取價推盤，但為保持銷量，很大機會推出「呼吸Plan」，甚至例如「4年白吃白住」（即超長成交期） 計劃促銷，個人不建議買家採用這些計劃入市。
如果「呼吸Plan」蜜月期后难以供楼，可在期限后放售物业。 买卖物业涉及楼价风险，如果楼价上升，扣除卖楼开支后仍有机会获利，但如果楼价下跌，业主有机会蒙受损失。 呼吸 plan 對借款人來說，此類產品優勢是容易取得貸款；而缺點也是太容易取得貸款，供款負擔可能偏高。 尤其是貸款本身如有初期供款較低的設計，仍然可能令借款借入超出自己負擔能力的貸款。 日本首相岸田文雄的一位顧問表示，如果不能減慢出生率下降速度，日本將不復存在。
呼吸 plan: 拆解「呼吸Plan」危機
我們《胡．說樓市》團隊早於財政司司長公布《預算案》後，馬上製作了一輯短片來解釋當中謬誤，值得大家仔細看看。 【按揭拆局】新樓VS二手 納米樓按揭申請全攻略… 近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數… 【一手VS二手︱呼吸Plan大比拼】高成數按揭 新盤還是二手樓最著數？