活化工厦新措施主要是在这个基础上，在地政方面进一步配合，鼓励业主重建和改装整幢工厦。 近60年樓齡的汝州西街永康工廠大廈在2013年市建局啟動項目時，呈老化失修（左），經過維修及由市建局改造後，現已是一幢具多元化用途的現代化樓宇（右）。 市建局在改造這幢近60年樓齡、設施不符合現代標準的工廈過程中，遇上不少困難和挑戰，我希望借此與大家，尤其是工廈的業主，分享市建局如何應用創新思維，突破改造傳統工廈的規限，打造一幢安全、環保而現代化的多用途樓宇，實現可持續的建築環境。
男職員還指屋宇署二月八日剛出指引實用面積861呎以下的工廈，不能改則加建洗手間，而現推售的鰂魚涌LOFTER BAY是二月前入則，是市場上工作室內附合法獨立廁的最後一批「絕種筍盤」。 男職員續介紹工作室與智能家居無異，附設電動窗簾、屋頂燈飾裝置、free Wifi、磚牆特色牆紙、地下靚瓷磚，大門用三星電子鎖，大廈24小時出入等。 復修和活化工廈所需的成本，對單一業主或有財力的發展商，應該可以如市建局般獲得預期的增值及回本期；然而，對於非單一業權工廈的一般小廠戶業主而言，所涉及的成本開支，相信並非他們能夠負擔，變相造成阻力。 工廈活化 由於工廈從最初已是按高風險場所設計，消防條例的要求亦較其他樓宇高，因此法律禁止了不當使用的情況。
工廈活化: 活化工廈專家建議
工業大廈單位貨物和工業器材多，每車每板都值錢，保安系統妥善會較有保障。 租舊式工廈尤是，最好升降機內和所屬樓層都設有閉路電視，而保安亦盡責，長期在岡位駐守，且有定時定刻巡樓。 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。
措施的運作安排已上載至發展局網頁（/tc/issues_in_focus/index.html）。 「活化工廈」是指 2010年香港政府曾經提出『活化工廈計劃』，容許15年以上舊工業大廈（工廈）業主免補地價將整幢工廈改裝活化。 2018年政府亦提出加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途的新措施，試圖解決房屋短缺問題。 政府為鼓勵工業大廈業主將物業重建或改裝，以善用資源，於一八年十月重啟活化工廈措施。 據本報統計，城市規劃委員會已累積接獲約45宗申請，涉及樓面逾940萬方呎，因應重建而額外新增的面積超過150萬方呎，而有關個案主要來自觀塘區，佔13宗最多。 （二）於整幢改裝工廈的申請中，業主可就指定作政府特定用途部分的細節（包括其樓面面積、樓層、布局、內部裝修／裝置及其他改裝工程）和特定用途提出初步建議。
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因此把工廈改為居住等用途，能善用澳門有限的土地資源，增加中、小型住宅單位的供應，改善社區的衛生環境。 近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。 如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。 理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。 ▲ 居屋 準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 工廈活化 及東涌 裕泰苑 ，合共4,431個單位。 對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？
- 要預計政府的如意算盤能否打響，我們不妨分析工廈業主在首兩期活化工廈計劃推出後的抉擇。
- 議員田北辰則關注，同樣計劃以專用通道發展的洪水橋環保運輸系統，是否亦會如九龍東單軌高架鐵路般「胎死腹中」。
- 受惠於起動東九龍，及啟德發展區推動下，新蒲崗亦由工業區逐步轉型成商貿區發展，部分發展商率先藉着活化工廈政策，把握時機，將區內工廈活化成商廈或新式工業大廈。
- 屯門在活化工廈及發展北部都會區政策下，傳統工業樓面日漸減少，近年屯門區內已有不少工廈活化成酒店或商廈，前景被受看好，加上剛到農曆新年，已見市場開始熱鬧，自政府宣佈「通關」日期，屯門區內已有不少投資者及…
- 市場對於有關措施應否需延續有不同意見，他指出，部分地區有潛力繼續進行活化，建議可考慮作定點式活化，包括柴灣及屯門等地區，亦可考慮擴闊用途範疇，除了寫字樓及酒店外，亦可作迷你倉、紅酒窖、以至文化娛樂等用途。
為此，市建局考慮到在不影響廠戶日常的業務運作，同時能提升工廈安全的前提下，提出了一個創新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。 在「局部改造」的方案下，市建局針對工廈的公用地方，統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程，並全數支付相關工程費用。 至於由市建局持有的單位亦會作翻新和改造，由工業轉變為辦公室用途；而由其他廠戶持有的單位，則維持其相關用途和營運，不用作內部改造，因而不需要支付改造費，亦不用搬遷，將推展工廈改造工程帶來的支出和運作影響，減到最低。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。
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決定性因素取決於自用還是投資、對辦公空間的要求、預算（尤其香港商廈租金貴絕全球）等各方面。 買寫字樓的優點 買寫字樓讓你可以擁有自己的物業，並有以下優點： 長遠或成為升值資產 香港物業市場持續增長，寫字樓這顃工商盤亦有可能隨時間升值，有不少老闆視之為投資的一種。 自由度更高 你可以更自由地為自己的辦公室裝修，也可以在業務成功後出售寫字樓。 買寫字樓的缺點 購買辦公室當然牽涉更多的支出，缺點包括： 您必須負責所有裝修、添購設備的費用和程序。 租寫字樓的優點 工廈活化 相比購入寫字樓，租用辦公室對於公司財務和靈活度上佔有優勢，例如： 公司資金流動性更高 租辦公室比購買寫字樓的成本更低，這點對初創和中小企最為重要。 租寫字樓的缺點 租用辦公室的弊端通常源於業主，例如： 工廈活化 被收取高昂的管理費。
- 他靠空杯心態虛心學習，堅持「H.I.T」文化下，才能扭轉乾坤。
- 發展局強調，先導計劃並非為業權人提供地價優惠，標準金額不是因應每宗個案訂製，不會精準反映每宗個案的特點。
- 措施目的是促進發展商或工廈業主改建工廈為住宅樓宇，從而增加兩房一廳及一房一廳住宅單位的供應量。
- 相信玩開攀石運動的，都不會對JUST CLIMB感到陌生，皆因其創辦人就是多次贏得攀石比賽，並以21歲之齡榮登「最年輕長洲包山王」的何善揮（Danny）。
- 她又指，「標準金額」於明年公布細節，初步會分區、分重建用途來制訂不同價單。
- 今年7月曾由業主聯合標售的觀塘高良工業大廈，於上月以約1.9億元登記易手。
而建議的指定用途可包括文化藝術、創意產業、創新科技、社區服務設施或體育及康樂等裨益社會的用途。 政府在處理個別申請時，會評估業主的建議並審視及決定每宗個案特定樓面面積及指定用途的具體細節。 由於目前地政總署收到的兩宗整幢改裝申請尚在處理當中，現階段暫時未有所涉及特定用途及樓面面積的相關細項。 如就個別工廈改裝作過渡房屋項目達成協議，有關團體會適時公布詳情。 地政總署暫未收到就工廈整幢改裝提供過渡房屋單位的地契豁免書申請。 如申請的擬議用途需要獲得城市規劃委員會（城規會）的規劃許可，則必須在向地政總署提交地契豁免書申請前獲得規劃許可。
工廈活化: 「工廈活化變住宅」 業主計唔掂數：冇得做！
新世界近日推出兩項目招租，分別為Artisan Lab及Artisan Hub，同位… 在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 中國 RISC-V 生態發展史上最大規模會議周四（2 日）在上海登場，英特爾、Google 等科技巨擘齊聚一堂，探討如何共建 RISC-V 生態，推動第三波晶片浪潮到來，目前中國在 RISC-V 領域一馬當先。 [NOWnews今日新聞]日本男神木村拓哉今（2日）遭八卦週刊《Friday》報導，網路謠傳他跟工藤靜香準備宣布離婚，且還跟YOSHIKI有關，日本記者堵訪到工藤靜香，她回應：「大家都寫自己想寫的東西…
政府重點發展《北部都會區》，新界北一帶工商舖物業旋即成為市場焦點， 近年屯門區配套日益完善，區內已有不少工廈活化成酒店或商廈，人流暢旺，前景被受看好，自然受投資者及用家市場熱捧，帶動工廈交投活躍，成交… 政府於2018年，重啟活化工廈政策2.0，至今（逾3年半）共有66宗申請放寬地積比率的重建個案，預計將帶來1,487.6萬平方呎樓面，相當於7幢國金2期（ifc2）的規模。 現時全港有近1,500幢工廈，為了善用工廈資源，以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題，政府自2010年第一期活化工廈計劃後，在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」，並聚焦於提供誘因，推動工廈重建。 發展局今日（三月四日）宣布，以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃將於三月十五日推出，為期兩年。
工廈活化: 工廈 活化還是僵化？
全幢改裝則要預留10%樓面面積，用作政府指定用途，故措施推行以來，佔約39宗屬重建申請，佔比例超過八成。 位於啟祥道20號的大昌行集團大廈，今年初提出放寬兩成地積比率至14.4倍，擬重建為兩幢32層高商業大廈，總樓面約147.75萬方呎，料較放寬前多出約24.6萬方呎。 至於面對業權分散處境的工廈單位業主，若然能夠參考市建局在這個項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值。 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 我們亦將「局部改造」大廈後單位只可作特定行業用途的限制化為機遇，在符合活化工廈政策的框架下，令工廈用途更多元化，包括將部分收購回來的單位，用作社會企業、文化創意產業用途，惠及社會。 在安排樓宇復修部使用改造後的辦公室時，我們亦顧及應盡量避免吸引非大廈使用者到訪上層單位，因此，我們將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人的業務，例如辦理手續和宣誓等，集中在地下單位進行。
業主重建工廈，若擬重建項目的土地用途或樓面面積，與現時土地契約條款不相符，業主須按現行機制付十足土地補價。 政府主導規劃及改善基建，為區域創造發展潛力和更高的市場價值，加上優惠政策，自然吸引該區業主參與活化工廈；相反，一些位置偏遠的工廈，本身承擔租務欠佳的風險，若欠規劃和基建的配合，業主預料工廈活化後回報未如理想，便不會貿然大灑金錢活化物業。 受惠於觀塘和九龍灣的工業用地改劃為「商貿」用地，以及活化工廈兩個政策，部分私人業主遂將區內名下工廈重新發展，同時加快九龍東轉型。 政府於2017年起將「起動九龍東」擴展至新蒲崗，使活化工廈的趨勢亦延伸至該區。 這些工廈多建於上世紀七八十年代，樓層四四方方又深又闊，通風及採光均不符合住宅要求。
工廈活化: 活化工廈計劃
與第一輪活化工廈計劃在二○一○至二○一六年六年期間獲批14宗工廈重建的申請相比，市場對新一輪重建措施反應正面。 若改裝一幢工廈過渡性房屋可營運10年，則每單位每月成本最低約為5,000元，與社聯組合屋項目的純建築費用造價相若。 可是政府目前只打算讓計劃搞5年，成本即時增至每月1萬元。 不過，若工廈個別單位業主，希望把單位用作這項許可以外的非工業用途，應該按沿用機制，向地政總署申請短期豁免書，並於獲批後支付豁免書費用。 早前，香港中華廠商會舉辦了一場「工廈活化新機遇，補地價化繁為簡」網絡研討會，邀請到發展局局長黃偉綸及一眾發展局及地政總署人員，分享以「標準金額」徵收補價的先導計劃細則，並與到場的廠商直接對話，釋除工廈業主提出的疑慮。
從2010年4月至2016年3月的第一期工廈活化政策，6年間地政總署合共收到248宗申請，而撇除獲批後撤回或終止的個案，其中138宗為整幢改裝，而14宗為重建項目。 根據政府資料，現時全港有大約1,000幢於1987年前落成的工廈，其中約280幢屬單一業權，估計之後重建申請仍將上升。 反觀新計劃的改裝工廈，業主要預留10%樓面租予指定業界，而這類租客本身承租能力較低，據萊坊估計最多支付呎租約十多元至廿多元，意味着這10%樓面於改裝前後的租金水平相若。 業界人士指，因為新計劃下的工廈全幢改裝條件限制更大，而符合要求的工廈早於舊計劃時就提出申請，導致新計劃的全幢工廈改裝新方案形同虛設。 活化工廈政策加快轉型，位於元朗東頭工業區的晉美工業大廈，最新向城規會申請放寬地積比率，以發展為1幢樓高11層的商廈。 晉美工業大廈位於元朗東頭工業區宏業東街8號，佔地約1.47萬平方呎。
工廈活化: 規劃署不反對三工廈活化
措施目的是促進發展商或工廈業主改建工廈為住宅樓宇，從而增加兩房一廳及一房一廳住宅單位的供應量。 直至2014年措施結束，政府收到15宗申請個案，當中只有兩宗申請工廈活化獲得審批。 以2018年宣布開展第二期活化工廈計劃為例，其中一項措施，是容許在1987年前落成老舊工廈的重建項目，放寬最高核准非住用地積比率，上限為20%。 此項措施吸引一批私人工廈業主將旗下物業活化發展，截至去年6月底，城規會共收到46宗重建申請，28宗獲批出規劃許可。 惟政府官員認為，本港尚有很大空間推動工廈活化，因本港約有1,000幢1987年前落成的老舊工廈，當中單一業權、較易達成重建的有280幢，但申請數字只佔當中的少數。 如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途，租戶就應該問對方出示有效證明。
經過活化重建的新型工廈，外觀似足商廈，有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。 想租工廈作零售、賣小手作、開繪畫班等用途的話，單位大廈新淨企理，能吸引客戶前來光顧。 （三）如（一）所述，城規會自二○一八年十月十日起開始接受就一九八七年前落成的工廈而提出涉及提高最高核准非住用地積比率上限百分之二十的重建申請。 至今約一年左右，城規會已接獲超過30宗申請及已批出12宗申請。
工廈活化: 最新要聞
葵涌區有不少工業區，其中葵涌道以東的工業區，近年積極轉型，相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案，最新有外資基金將購入的工廈，向城規會申請改裝為數據中心。 該工廈為永業街11至19號光輝凍倉（二倉），外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後，近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心，並以地積比率10.19倍發展，涉及總樓面約35.23萬平方呎。 家住安樂窩，是不少市民的願望，亦是我們一直努力的方向。 在努力覓地建屋的同時，我們亦想方設法，靈活運用現有資源，提供更多適切住房予有需要的市民，將工廠大廈改建為過渡性房屋項目，正是其中一個方法。 而首個工廈改建過渡性房屋項目，亦於平安夜當天獲批出撥款，如一切順利，最快可以在2022年首季入伙，惠及116個家庭，約370人。 而截至今天，我們已覓得土地，預計可提供約13,400個過渡性房屋單位。
工廈活化: 工業區變身為繁華商業中心
根據第11/99/M號法令，工業樓宇是指由大多數作工業用途的單位所組成之樓宇。 而第6/99/M號法律指出，工業用途包括從事工業場所及工業單位的活動，以及倉庫用途。 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。
工廈活化: 工廈活化系列二之二：工廈活化 政策傾斜重建商廈
此外，新鴻基的巧明街前九巴車廠項目獲批重建兩幢商廈及商場，總樓面為120萬平方呎，與一街之隔，同爲集團旗下的創紀之城項目相得益彰。 設計及發展項目 為舊有辦公空間注入生氣，或創造全新環境，協助員工茁壯成長。 投資地產 發掘世界各地的投資機遇及資金來源 以科技轉型 讓您的業務突破固有框架。 荃灣白田壩街46至48號理想集團廣場，佔地約7767方呎，新業主德萊建業早前要求放寬建築密度及建築物高度限制，重建為1幢27層高商廈，涉及總樓面約88546方呎，包括1層空中花園及3層地庫。 對於政府宣布推行「躍動港島南」計劃活化南區，議員郭偉強擔心會加重南區交通負荷，令該區成另一個離島，每逢假日人滿為患，促請政府除興建南港島線(西段)外，應興建類似中環灣仔繞道的新道路疏導車流。 議員陳健波則指，擬建的南港島線(西段)由華富邨往瑪麗醫院和西環的一段走線工程難度較大，建議分段先興建黃竹坑至華富邨的走線。
該集團指出，項目於2011年由旗下公司購入，當時成本價為2.55億元，自2015年由集團所擁有。 工廈活化 有關出售所得淨額估計為4.81億元，將用作集團未來業務發展及一般營運資金。 政府推出工廈活化2.0措施，帶動大額全幢工業大廈買賣在疫下亦交投暢旺。 英皇國際（00163）公布以逾5億元出售旗下觀塘工廈，同時，一家連鎖食品超市亦以逾14億元賣出葵涌的總部物業，兩項目成交價較多年前購入價倍升。
工廈活化: 活化工廈與租金價格影響
曾有荃灣區工廈的業主，因區內活化工廈補價在2年間翻2倍，漲幅遠高於預期，而打算取消重建其工廈為新式商廈。 如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。 工廈活化 原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 （6）當年林鄭做緊發展局局長及政務司司長之時，曾稱活化工廈作住宅不可行，點解現在又可以呢？
工廈活化: 葵涌三幢工廈申重建 涉74萬呎
要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 三幢工廈地盤相連，地盤面積合共約50,001平方呎，位置上毗連apm及鱷魚恤中心，對面即為觀塘廣場，故人流極旺。 觀塘巧明街119至121號年運工業大廈現為一幢樓高15層工廈，於1978年落成，樓齡45年，地盤面積約1萬方呎。 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？
工廈活化: 工廈活化新思維
根據過去做法，若業主欲將工廈用作規劃制度下經常准許的非工業用途，其業主或獲授權人士，必須先向地政總署申請短期豁免書，豁免該處的地契限制。 若獲得豁免，業主申請短期地契豁免書時，需繳付行政費，並於獲批後支付豁免書費用。 在先導計劃中，政府主要將劃一補地價分為5個區執行，分別為香港島、九龍東、九龍西、新界南及新界北。 但當中一個隱憂，便是同一區內的地價本身參差不齊，劃一金額對高地價地段的工廈誘因更大。 以港島為例，若以同樣的金額補地價，鰂魚涌、黃竹坑一帶的工廈業主，比起柴灣等地更「有利可圖」，如此一來，或無法達到政府期望推動舊區重建之目的。
工廈活化: 工廈活化 有市有價
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